민법총칙 - 부동산의 이중매매

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1. 이중매매의 의의

  1) 부동산의 매도인이 아직 매수인에게 등기를 넘겨주고 있지 않음을 기화로 다른 사람과 다시 그 부동산에 대한 매매계약을 체결하는 것

  2) 이중매매의 효력이 문제되는 것은 매수인이 매도인에게 중도금을 지급한 시점 이후부터 이다.

2. 이중매매의 효력

  1) 원칙 : 유효

    - 제2매수인의 선의ㆍ악의를 불문하고 원칙적으로 유효하다. 

  2) 예외 : 무효

    (1) 제2매수인이 매도인의 배임행위에 적극가담한 경우에는 사회질서에 반하여 무효가 된다.

    (2) 적극가담 -> 매도사실을 단순히 알았다는 것만으로는 부족하고 그 매도사실을 알고도 매도를 요청하여 매매계약에 이르는 정도

3. 제2매매가 유효한 경우

  1) 제1매수인과 제2매수인 사이의 법률관계

    - 제1매수인과 제2매수인 중 먼저 등기를 경료한 자가 소유권을 취득한다.

  2) 매도인과 제1매수인 사이의 법률관계

    (1) 제2매수인이 먼저 소유권이전등기를 경료한 경우

      ① 제1매수인은 매도인에 대하여 채무불이행을 이유로 손해배상을 청구할 수 있고,

      ② 계약을 해제하여 원상회복을 청구할 수도 있다.

      ③ 손해배상청구와 원상회복청구는 양립할 수 있다.

4. 제2매매가 반사회질서의 법률행위로 무효로 되는 경우

  1) 매도인과 제2매수인 사이의 법률관계

    (1) 매도인이 제2매수인에게 소유권이전등기를 경료해 준 것은 불법원인급여에 해당한다.

    (2) 따라서 매도인은 매매계약의 무효를 주장하여 그 등기의 말소를 청구할 수 없다.

  2) 제1매수인과 제2매수인 사이의 법률관계

    (1) 채권자대위권 

      - 제1매수인은 제2매수인에 대하여 직접 그 등기의 말소를 청구할 수 없고, 매도인을 대위하여 제2매수인 명의의 등기의 말소를 청구할 수 있다.

    (2) 채권자취소권

      - 제1매수인은 이중매매행위에 대하여 채권자취소권을 행사할 수 없다.

    (3) 제1매수인은 제2매수인에게 직접 불법행위로 인한 손해배상을 청구할 수 있다.

  3) 제3자(전득자)에 대한 관계

    (1) 절대적 무효 - 제2매수인으로부터 그 부동산을 선의로 전득한 제3자도 부동산의 소유권을 취득하지 못한다.

    (2) 매도인의 담보책임

      ① 전득자는 제2매수인(매도인)에 대하여 매도인의 담보책임을 물어 계약을 해제하고 원상회복을 청구할 수 있다.

      ② 선의의 전득자는 손해배상을 청구할 수 있다.