부동산시장론 - 주택의 여과과정

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1. 개념

  - 주택시장에 신규주택이 공급되면 고소득계층은 신규주택으로 이동하고, 고소득계층이 사용하던 기존주택으로 저소득계층이 이동하므로 신규주택의 공급은 저소득계층도 영향을 받는다.

  - 상향여과와 하향여과가 있으며, 일반적으로 하향여과를 지칭한다.

2. 주택의 여과과정 분석을 위한 가정

  1) 주택시장은 고가주택시장과 저가주택시장만이 존재한다.

  2) 단기적으로는 초과이윤이 존재하나, 장기적으로 초과이윤은 소멸하고 정상이윤만 존재하는 완전경쟁시장이다.

  3) 저가주택은 법적으로 신축을 금하고 있다.

  4) 고가주택을 수요할 수 있는 계층을 고소득계층이라 하며, 고가주택을 수요할 수 없는 계층을 저소득계층이라고 한다.

  5) 모든 가구는 주어진 소득이라는 제약조건하에 최대의 만족을 얻을 수 있는 주택서비를 소비한다.

3. 주택의 상향여과

  1) 저가주택이 수선 또는 개보수ㆍ재개발되어 고가주택으로 전환되는 것을 말한다.

  2) 저소득계층이 사용하던 저가주택이 고소득계층의 사용으로 전환되는 것을 말한다.

  3) 소득증가 등의 이유로 인하여 저가주택에 대한 수요가 감소되었을 때 발생한다.

  4) 주택의 개보수비용보다 주택의 개보수 이후의 가치 증가분이 클 때 발생한다.

  5) 인근지역의 생애주기 과정 중 성장기(개발기)에서 상향여과 현상이 나타난다.

4. 주택의 하향여과

  1) 고가주택이 저가주택으로 전환되는 것을 말한다.

  2) 고소득계층이 사용하던 고가주택이 저소득계층의 사용으로 전환되는 것을 말한다.

  3) 소득증가 등의 이유로 인하여 저가주택에 대한 수요가 증가되었을 때 발생한다.

  4) 개보수비용보다 주택의 개보수 이후의 가치 증가분이 작을 때 발생한다.

  5) 인근지역의 생애주기 과정 중 쇠퇴기에서 하향여과 현상이 시작되며, 천이기에서 본격화된다.

5. 주택의 하향여과 과정 분석

  1) 저가주택시장 : 다른 조건은 일정하며 저소득계층의 소득 증가 등의 이유로 인하여 저가주택의 수요가 증가한다고 가정

    (1) 저가주택의 수요증가는 기존의 균형임료 수준에서 초과수요을 발생시키며 임료를 상승시킨다. -> 초과이윤의 존재하게 되고 초과이윤은 기존 임대인의 몫이 된다.

    (2) 장기적으로 고가주택의 하향여과라는 과정을 통하여 저소득계층에게 저가주택이 공급된다.

    (3) 고가주택의 하향여과는 초과이윤이 소멸하고 정상이윤만 존재하는 순간까지 하향여과는 지속된다.

    (4) 고가주택이 하향여과됨에 따라 저가주택의 임료는 원래수준으로 회귀하며, 저가주택의 양은 하향여과가 이루어진 만큼 증가한다.

  2) 주택시장에서 저가주택이 발생하는 현상

    - 시장의 실패의 산물이 아니라 자원이 효율적으로 배분된 결과로 하향여과 과정의 산물이다.

6. 주택의 여과과정의 효과

  1) 주택의 여과과정은 주택의 질과 주택에 거주하는 가구의 소득이 변화함에 따라 발생하는 현상

  2) 주거의 질을 개선하는 효과가 발생하며, 주택 공급량의 증가에도 기여하게 된다.

7. 주거분리

  1) 주거분리의 의의 : 도시 내에서 소득계층이 분화되어 거주하는 현상으로 고소득계층과 저소득계층의 주거지역이 분리되는 현상

  2) 주거분리의 특징

    (1) 정(+)의 외부효과로 인한 편익은 추구하려 하고, 부(-)의 외부효과로 인한 피해는 피하려는 동기에서 비롯된다.

    (2) 고소득계층 주거지역과 인접한 저소득계층 주택은 할증되어 거래되며 저소득계층 주거지역과 인접한 고소득계층 주택은 할인되어 거래된다.

    (3) 하향여과 과정이 계속되면, 고소득계층 주거지역은 점차 저소득계층 주거지역으로 바뀔 것이다.

  3) 침입과 계승

    (1) 침입이란 특정지역에 이질적인 요소가 유입되는 현상으로 특정지역에 어떤 집단이 이동하여 거주하게 되는 것을 말한다.

    (2) 계승이란 어떤 지역의 토지이용이 이질적 요소의 침입으로 인해 다른 종류의 토지이용으로 변화되어 가는 과정을 말하며, 승계 또는 천이라고도 한다.

    (3) 하향여과 과정을 통하여 고소득계층 주거지역으로 저소득계층이 유입되는 현상은 침입이다.

    (4) 고소득계층의 주거지역이 저소득계층 주거지역으로 변화되어 가는 과정은 계승이다.