부동산 경기변동

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1. 인플레이션

  1) 의의

    (1) 물가수준이 지속적으로 상승하는 현상으로 간단히 물가상승이라고도 한다.

    (2) 인플레이션이 지속되면 화폐의 구매력은 감소하게 되므로 실질소득이 감소하는 효과가 나타난다.

  2) 디플레이션 : 물가가 지속적으로 하락함과 동시에 경기후퇴나 불황을 동반하는 상태

  3) 디스인플레이션 : 인플레이션에서는 벗어났지만 디플레이션에는 빠져 있지 않은 상태

  4) 스태그플레이션 : 경기후퇴나 불황에도 불구하고 물가가 상승하는 상태

  5) 인플레이션의 효과 : 물가상승 -> 화폐가치 하락 -> 실질소득 감소 -> 구매력 감소

    (1) 물가상승으로 화폐자산의 가치는 하락하나, 실물자산의 가치는 상승하게 된다.

    (2) 화폐자산보다 실물자산을 더 선호하게 되므로 화폐경제의 효율성은 저하된다.

    (3) 부동산을 보유하고 있다면 실물자산인 부동산의 가치가 상승하므로 인플레위험에 적절한 대처가 가능하게 된다. -> 인플레이션 헤지

    (4) 대출자는 인플레위험을 차입자에게 전가시키기 위하여 변동금리상품을 판매하고자 한다.

    (5) 수출은 감소하고 수입은 증가하여 국제수지에 악영향을 미친다.

2. 부동산 경기변동

  1) 부동산 경기의 구성요인

    (1) 추세변동 : 경제성장이나 인구증가, 기술혁신 등에 따라 약 10~20년 이상의 주기를 지니며 상승 또는 하강방향으로 꾸준히 움직이는 변동

      ① 신개발이나 재개발 등으로 인하여 50년 또는 그 이상의 주기를 가지고 부동산 경기에 영향을 미치는 현상

      ② 경제성장으로 건축허가량이 지속적으로 증가하는 현상

    (2) 순환변동 : 약 2~6년의 주기를 지니며 추세 선을 중심으로 상승과 하강을 반복하여 완만한 진폭을 보이는 것

      ① 건축허가량의 전년 동기 대비 증가율이 지난 5월을 정점으로 하여 후퇴기로 접어드는 현상

      ② 택지분양실적의 전년 동기 대비 증가율이 지난 11월을 저점으로 하여 회복기로 접어드는 현상

    (3) 계절변동 : 계절적인 변화나 사회관습 등에 따라 거의 매년 반복적으로 발생하는 단기적인 변동

      ① 대학교 근처의 임대주택이 방학을 주기로 공실률이 높아지는 현상

      ② 봄이나 가을에 반복적으로 주택의 거래가 증가하는 현상

      ③ 매년 12월의 건축허가량이 다른 달에 비해 줄어드는 현상

      ④ 겨울철 건설공사의 감소현상

    (4) 불규칙변동 : 천재지변, 파업 등의 돌발적 요인이나, 정부의 정책, 경제 환경 등의 변화에 의하여 야기는 변동

  2) 부동산 경기변동의 특징

    (1) 지역적이며 개별적인 현상

      ① 도시별로 다르게 변동할 수도 있고, 같은 도시라도 도시 안의 지역에 따라 다른 변동양상을 보일 수도 있다.

      ② 지역이나 부동산의 유형에 따라 각각 다른 변화특성을 나타내는 경향이 있다.

      ③ 상업용ㆍ공업용 부동산의 건축경기는 일반경기와 동시 순환적이나, 주거용 부동산의 건축경기는 일반경기에 역순환적이다.

    (2) 순환주기 : 일반경기에 비해 순환주기가 약 2배 정도 길다.

    (3) 순환진폭 : 일반경기에 비해 정점은 더 높고 저점은 더 깊어 순환진폭이 크다. 이는 부동산 경기가 일반 경기변동요인에 민감하게 작용하지 못하기 때문이다.

    (4) 순환국면

      ① 주기의 순환국면이 불규칙적이고 불명확하게 나타나는 경향이 있다.

      ② 일반경기에 비해 확장국면과 수축국면 간의 차이가 큰 특징을 갖는 경향이 있다.

      ③ 부동산 경기는 타성기간이 길다. 타성기간이란 일반경기에 비해 뒤지는 시간차를 말한다.

      ④ 일반경기에 비해 회복은 느리나 후퇴는 빠른 경향이 있다.

  3) 부동산 경기변동의 순환국면

    (1) 회복시장 : 경기의 하강이 하향을 멈추고 저점에 이르러 상향하는 변동을 보이는 시장

      ① 부동산 투자나 투기가 시작되는 시기이다.

      ② 부동산의 경기회복은 지역적으로 또는 개별적으로 나타나는 것이 보통이다.

    (2) 상향시장 : 지속적인 경기상승이 진행되는 시장

      ① 매수자는 거래성립시기를 당기려 하지만 매도자는 거래성립시기를 미루려는 경향이 있다.

      ② 후퇴시장의 전(前) 국면으로 경기의 후퇴가능성을 내포하고 있다.

    (3) 후퇴시장 : 경기 상승이 상향을 멈추고 정점에 이르러 하향하는 변동을 보이는 시장

      ① 부동산 시장에 유입된 자금이 빠져나가는 시기

      ② 일반경기와 병행하여 장기화되면 점차 공실률이 커지기도 한다.

    (4) 하향시장 : 지속적인 경기하강이 진행되는 시장

      ① 회복가능성을 내포하고 있으나 부동산의 소유가 부담이 되는 시기이다.

      ② 하향시장이 장기화되면 호화주택이나 불요불급한 부동산 등은 큰 타격을 받게 된다.

    (5) 안정시장 : 부동산 시장만이 지니고 있는 특수한 국면, 부동산 가격이 안정되어 있거나 가벼운 상승을 지속하는 시장

      ① 회복시장, 상향시장, 후퇴시장, 하향시장 등 모든 국면에 존재할 수 있는 시장으로 불활에 강한 유형의 부동산 시장

      ② 과거에 거래된 부동산의 사례가격은 신뢰할 수 있는 새로운 거래의 기준이 된다.

  4) 순환국면에 따른 특징

   

구분	회복시장	상향시장	후퇴시장	하향시장
부동산 가격	상승 시작	지속적 상승	하락 시작	지속적 하락
거래건수	발생 시작	활발	감소 시작	거의 없음
공실률	감소 시작	최저	증가 시작	최대
건축허가 신청건수	증가 시작	최대	감소 시작	거의 없음
이자율	하락 시작	최저	상승 시작	최고
유통시장	매도자 주도 시장 형성	매도자 주도 시장	매수자 주도 시장 형성	매수자 주도 시장
과거의 사례가격	기준가격, 하한선	하한선	기준가격, 상한선	상한선