1. 수요와 공급의 균형
① 부동산 시장의 균형도 일반재화에 있어서처럼 수요와 공급의 균형에 의해서 달성된다.
② 초과수요는 가격 또는 임료를 상승, 수요량은 감소 공급량은 증가시키는 요인으로 작용한다.
③ 초과공급은 가격 또는 임료를 하락, 수요량은 증가 공급량은 감소시키는 요인으로 작용한다.
④ 결국 수요량과 공급량이 같아져서 초과수요도 초과공급도 없는 상태가 되며 이를 균형이라 한다.
1) 균형조건
(1) 수요량(Qd) = 공급량(Qs), 수요량과 공급량이 같아야 한다.
(2) 수요곡선과 공급곡선이 교차하는 점에서 결정되며, 이를 균형 또는 균형점이라고 한다.
2) 균형가격 및 균형거래량
(1) 수요량(Qd) = 공급량(Qs) = 균형거래량(Q*)
(2) 수요량과 공급량이 일치하는 점, 즉 균형점에서 균형가격이 결정되는 것을 수요공급의 법칙이라고 한다.
2. 균형의 이동 : 수요곡선은 우하향하고 공급곡선은 우상향한다.
1) 수요의 변화 : 공급은 일정하다는 가정하에 수요가 증가하거나 감소하는 경우
(1) 수요증가 : 수요곡선 우측이동, 초과수요, 균형가격 상승, 균형거래량 증가
(2) 수요감소 : 수요곡선 좌측이동, 초과공급, 균형가격 하락, 균형거래량 감소
2) 공급의 변화 : 수요는 일정하다는 가정하에 공급이 증가하거나 감소하는 경우
(1) 공급증가 : 공급곡선 우측이동, 초과공급, 균형가격 하락, 균형거래량 증가
(2) 공급감소 : 공급곡선 좌측이동, 초과수요, 균형가격 상승, 균형거래량 감소
3) 수요의 변화와 공급의 변화 : 수요의 변화와 공급의 변화가 동시에 나타나는 경우
(1) 수요와 공급이 동시에 증가할 경우
① 수요의 증가분과 공급의 증가분의 크기를 알 수 없는 경우 : 균형가격의 변화는 알 수 없으나, 균형거래량은 증가한다.
② 수요의 증가분과 공급의 증가분의 크기를 알 수 있는 경우
㉠ 수요의 증가 > 공급의 증가 : 수요ㆍ공급곡선 우측이동, 초과수요, 균형가격 상승, 균형거래량 증가
㉡ 수요의 증가 < 공급의 증가 : 수요ㆍ공급곡선 우측이동, 초과공급, 균형가격 하락, 균형거래량 증가
㉢ 수요의 증가 = 공급의 증가 : 수요ㆍ공급곡선 우측이동, 균형가격 불변, 균형거래량 증가
(2) 수요와 공급이 동시에 감소할 경우
① 수요의 감소분과 공급의 감소분의 크기를 알 수 없는 경우 : 균형가격의 변화는 알 수 없으나, 균형거래량은 감소한다.
② 수요의 감소분과 공급의 감소분의 크기를 알 수 있는 경우
㉠ 수요의 감소 > 공급의 감소 : 수요ㆍ공급곡선 좌측이동, 초과공급, 균형가격 하락, 균형거래량 감소
㉡ 수요의 감소 < 공급의 감소 : 수요ㆍ공급곡선 좌측이동, 초과수요, 균형가격 상승, 균형거래량 감소
㉢ 수요의 감소 = 공급의 감소 : 수요ㆍ공급곡선 좌측이동, 균형가격 불변, 균형거래량 감소
(3) 수요는 증가하고 공급이 감소할 경우
① 수요의 증가분과 공급의 감소분의 크기를 알 수 없는 경우 : 초과수요, 균형가격은 상승하나, 균형거래량의 변화는 알 수 없다.
② 수요의 증가분과 공급의 감소분의 크기를 알 수 있는 경우
㉠ 수요의 증가 > 공급의 감소 : 수요곡선 우측이동, 공급곡선 좌측이동, 초과수요, 균형가격 상승, 균형거래량 증가
㉡ 수요의 증가 < 공급의 감소 : 수요곡선 우측이동, 공급곡선 좌측이동, 초과수요, 균형가격 상승, 균형거래량 감소
㉢ 수요의 증가 = 공급의 감소 : 수요곡선 우측이동, 공급곡선 좌측이동, 초과수요, 균형가격 상승, 균형거래량 불변
(4) 수요는 감소하고 공급이 증가할 경우
① 수요의 감소분과 공급의 증가분의 크기를 알 수 없는 경우 : 초과공급, 균형가격은 하락하나, 균형거래량의 변화는 알 수 없다.
② 수요의 감소분과 공급의 증가분의 크기를 알 수 있는 경우
㉠ 수요의 감소 > 공급의 증가 : 수요곡선 좌측이동, 공급곡선 우측이동, 초과공급, 균형가격 하락, 균형거래량 감소
㉡ 수요의 감소 < 공급의 증가 : 수요곡선 좌측이동, 공급곡선 우측이동, 초과공급, 균형가격 하락, 균형거래량 증가
㉢ 수요의 감소 = 공급의 증가 : 수요곡선 좌측이동, 공급곡선 우측이동, 초과공급, 균형가격 하락, 균형거래량 불변
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