부동산학각론 - 부동산 수요공급이론(부동산 수요)

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1. 부동산 수요의 개념

  1) 수요 - 어떤 재화나 서비스의 가격수준에 대응하여 일정한 기간 동안 구매하고자 하는 욕구

    (1) 일정한 기간동안의 유량 개념이다.

    (2) 구매의사와 구매력을 갖춘 유효수요(실질적 수요)를 의미한다.

    (3) 구매하고자 하는 의도를 나타낸 것으로 사전적 개념이다. 

  2) 유량(flow)수요와 저량(stock)수요

    (1) 유량(flow)수요 - 일정한 기간을 정해야 측정이 가능한 개념

      예) 주택거래량, 신규주택공급량, 당기순이익, 국민총생산, 임대료수입, 소득 등

    (2) 저량(stock)수요 - 일정한 시점에서만 측정이 가능한 개념

      예) 주택재고량, 주택보급률, 인구, 통화량, 국부, 자산, 부채 등

    (3) 주택유량과 주택저량의 예

      ① 현재 우리나라에 900만채의 주택이 존재하고 있다. 이 중 50만 채는 공가이다.

        -> 주택저량의 공급량 : 900만 채 , 주택저량의 수요량 : 850만 채

      ② 1년 동안 10만 채의 주택이 신규로 건설되었다. 이 중 1만 채가 미분양되었다.

        -> 주택유량의 공급량 : 10만 채 , 주택유량의 수요량 : 9만 채

2. 수요곡선

  1) 수요함수 - 어떤 재화에 대한 수요량과 그 재화의 수요량에 영향을 주는 요인들과의 함수관계.

  2) 수요법칙

    (1) 당해 재화의 가격 이외의 요인은 모두 일정하다는 가정하에, 당해 재화의 가격과 수요량 사이에는 반비례관계에 있다는 경제원칙

      -> 가격이 상승하면 수요량은 감소하고, 가격이 하락하면 수요량은 증가한다.

  3) 수요곡선 - 우하향한다.

당해 재화의 가격 이외의 요인은 모두 일정하다는 가정하에,  당해 재화의 가격과 수요량과의 관계를 나타낸 곡선을 수요곡선이라 한다.

3. 수요량의 변화와 수요의 변화

  1) 수요량의 변화

    - 당해 재화의 가격이 변하면 수요량이 변하여 수요곡선 내에서 점의 이동을 초래한다.

  2) 수요의 변화

    (1) 당해 재화의 가격 이외의 요인이 변하면 동일한 가격수준에서 수요량이 변하여 수요곡선 자체의 이동을 초래한다.

    (2) 수요의 증가는 수요곡선을 우측으로 이동시키며,

    (3) 수요의 감소는 수요곡선을 좌측으로 이동시킨다.

  3) 수요의 변화요인

    (1) 소득 : 수요는 소비자의 소득에 의해 영향을 받는다.

      ① 정상재(우등재) : 소득증가 → 수요증가, 소득감소 → 수요감소

      ② 열등재(하급재) : 소득증가 → 수요감소, 소득감소 → 수요증가

      ③ 중간재(중립재) : 소득의 변화에도 수요량의 변화가 없음 (예:생필품, 소금 등)

    (2) 연관재의 가격

      ① 대체재의 가격하락 : 당해재의 수요 감소 (예: 빌라의 가격하락 -> 아파트의 수요 감소)

      ② 보완재의 가격하락 : 당해재의 수요 증가 (예: 커피의 가격하락 -> 설탕의 수요 증가)

    (3) 주택담보대출금리 : 금리인상 → 수요감소, 금리인하 → 수요증가

    (4) 세금 : 세금인상(중과세) → 수요감소, 세금인하 → 수요증가

    (5) 거래규제 : 규제 강화 → 수요감소, 규제완화 → 수요증가

    (6) 금융 : 대부비율, 총부채상환비율의 상승 → 수요증가, 대부비율, 총부채상환비율의 하락 → 수요증가

    (7) 인구의 증가 → 수요증가, 인구의 감소 → 수요감소 등의 다양한 요인이 있다.

4. 부동산 수요의 유형 및 특징

  1) 부동산 수요의 유형

    (1) 실절적 수요(유효수요)와 잠재적 수요(예비수요)

      ① 실질적 수요 : 구매의사와 구매력이 뒷받침된 수요 -> 부동산 수요란 이러한 유효수요를 의미한다.

      ② 잠재적 수요 : 구매력이 부족하여 유효수요가 될 수 없으나, 구매력만 갖추게 되면 유효수요가 될 수 있는 수요

    (2) 본원적(직접수요)와 파생적 수요(간접수요)

      ① 본원적 수요 : 최종소비재나 상품에 대한 수요

      ② 파생적 수요 : 다른 상품의 수요에서 파생되는 수요로, 생산요소에 대한 수요를 말한다.

      예) 주택에 대한 수요 -> 본원적 수요, 주거지로서 택지에 대한 수요 -> 파생적 수요

  2) 부동산 수요의 특징

    (1) 구매자금을 축적하는 데 오랜 시간이 요구되고, 금융제도가 영향을 미친다.

    (2) 수요의 요인은 수요자와 부동산의 종류에 따라 차이가 있다.

    (3) 구매결정과정이 일반재화에 비해 전문적이고 복잡하다.

    (4) 구매절차에 있어서 일반 재화와 다른 방법(등기)이 쓰인다.

    (5) 담보 및 임대능력이 있어 하방경직성의 특징이 있다.

    (6) 개별성으로 인해 차별화된 수요의 유형이 나타난다.

    (7) 가격의 고가성 때문에 각기 소량의 거래만을 위해서 행동한다.

    (8) 부동성으로 인하여 국지적 시장을 형성하므로 일반재화에 비해 수요의 이동이 자유롭지 못하다.