부동산학총론 - 부동산의 분류

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1. 토지의 분류

  1) 지목에 따른 토지의 분류(28개의 지목)

    - 전, 답, 과수원, 목장용지, 임야, 광천지, 염전, 대, 학교용지, 주유소용지, 창고용지, 도로, 철도용지, 제방, 구거, 유지, 양어장, 수도용지, 공원, 체육용지, 종교용지, 사적지, 묘지, 잡종지, 주차장, 공장용지, 하천, 유원지

  2) 용도지역에 따른 분류

    (1) 용도지역의 의미

      - 토지의 이용 및 건축물의 용도, 건폐율, 용적률, 높이 등을 제한함으로써 토지를 경제적ㆍ효율적으로 이용하고 공공복리의 증진을 도모하기 위하여 서로 중복되지 아니하게 도시ㆍ군관리계획으로 결정하는 지역

    (2) 용도지역의 분류

      ① 도시지역 (주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역)

      ② 관리지역 (보전관리지역, 생산관리지역, 계획관리지역)

      ③ 농림지역

      ④ 자연환경보전지역

  3) 부동산 활동상에 따른 토지의 분류

    (1) 감정평가활동에 따른 토지의 분류

      ① 택지지역(택지) - 주거지역, 상업지역, 공업지역

      ② 농지지역(농지) - 전지지역, 답지지역, 과수원지역

      ③ 임지지역(임지) - 용재림지역, 신탄림지역

    (2) 후보지, 이행지 - 용도가 변화되고 있는 지역 내의 토지

      ① 후보지 - 택지지역, 농지지역, 임지지역 등 대분류 상호간에 용도가 전환되고 있는 지역 내의 토지

      ② 이행지 - 감정평가상 용도적 지역인 택지지역, 농지지역, 임지지역 내에서 상호간에 용도가 이행되고 있는 지역 내의 토지

2. 토지의 용어

  1) 부지, 택지, 대지

    (1) 부지 - 일정한 용도로 제공되고 있는 바닥 토지(가장 포괄적인 용어)

    (2) 택지

      ① 주거ㆍ상업ㆍ공업용지 등의 용도로 이용되고 있거나 이용목적으로 조성된 토지

      ② 감정평가상 용어로 부지 중에 건축물의 부지로 이용되는 토지

    (3) 대지 - 지목이 대(垈)인 토지 또는 건축법상 건축이 가능한 토지

  2) 나지와 건부지

    (1) 나지 - 토지에 건물 기타의 정착물이 없고 지상권 등 토지의 사용ㆍ수익을 제한하는 사법상의 제한을 받지 않는 토지

    (2) 건부지 - 현재 건축물 등의 부지로 제공되어 있는 토지

    (3) 나지와 건부지와의 관계

      ① 건부감가 (원칙) - 나지가치 > 건부지가치

      ② 건부증가 (예외) - 나지가치 < 건부지가치 <= 예) 개발제한구역 내 건부지

  3) 필지와 획지

    (1) 필지 - 하나의 지번을 가진 토지의 등록단위로서 토지의 소유권이 미치는 범위와 한계를 표시하는 법률적인 개념

    (2) 획지 - 용도 및 이용상황이 유사하여 가격수준이 유사한 일단의 토지로서 경제적ㆍ부동산학적인 개념

  4) 법지와 빈지

    (1) 법지 : 소유권은 인정되지만 활용 실익이 적은 토지로서 유효지표면의 경계와 인접지 또는 도로면과의 경사면 토지

    (2) 빈지 : 소유권은 인정되지 않지만 활용실익이 있는 토지로서 갯벌 등 바다와 육지 사이의 해변토지

  5) 휴한지와 유휴지

    (1) 휴한지 : 농지 등의 지력회복을 위해 정상적으로 쉬게 하는 토지

    (2) 유휴지 : 바람직스럽지 못하게 놀리는 토지

    (3) 공한지 : 도시토지로서 지가상승만을 기대하고 투기목적으로 장기간 방치하는 토지

  6) 기타 토지의 용어

    (1) 맹지 : 타인의 토지에 둘러싸여 도로와 맞닿은 부분이 없는 토지

    (2) 대지(袋地): 좁은 통로를 가지고 있는 토지(자루형 토지)

    (3) 공지 : 택지 중 건축물이 건축된 부분을 제외한 빈 공간의 토지

    (4) 소지 : 개발되기 이전의 자연 상태로 존재하는 토지(원지)

    (5) 선하지 : 고압선 아래의 토지

    (6) 포락지 : 하천이 범람하여 전ㆍ답 등이 하천으로 변한 토지