부동산학총론 - 부동산의 개념

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1. 부동산의 복합개념

  1) 의미

    (1) 부동산 개념은 하나의 속성으로 정의될 수 없고 다양한 속성에 의해 정의되는 데, 이를 부동산의 복합개념이라고 한다.

    (2) 복합개념은 복합부동산과 구별되어야 한다. 

    (3) 복합부동산은 독립된 둘 이상의 부동산이 하나의 용도로 이용될 때에 이를 지칭하는 용어이다.

  2) 복합개념의 구분

    (1) 물리적 개념 : 공간, 위치, 자연, 환경 등

    (2) 경제적 개념 : 자산, 자본, 가격, 가치, 상품, 소비재, 생산요소(생산재) 등

    (3) 법률적 개념 : 협의의 부동산, 광의의 부동산, 준부동산 등

2. 부동산의 법률적 개념

  1) 법률적 개념의 구분

    (1) 협의의 부동산 : 토지 및 그 정착물은 부동산이다.(민법 제99조)

    (2) 광의의 부동산 : 부동산을 보다 넓게 파악하고자 도입된 개념 => 협의의 부동산 + 준부동산

  2) 정착물

    (1) 의미

      ① 토지에 고정적으로 부착되어 용이하게 이동될 수 없는 물건.

      ② 토지에 고정되어 이용되는 것이 사회적ㆍ경제적인 측면에서 합리적이라고 인정되는 물건

    (2) 정착물의 구분

      ① 종속정착물 : 토지의 일부로 간주되는 정착물

         예) 수목, 돌담, 교량, 담장, 도로의 포장, 터널 등 대부분의 정착물

      ② 독립정착물 : 토지와 별개로 간주되고 토지와 독립하여 거래가 가능한 정착물

         예) 건물, 소유권보존등기된 입목, 명인방법을 갖춘 수목의 집단, 권원에 의하여 타인의 토지에서 재배되고 있는 농작물 등

    (3) 정착물의 구분기준

      ① 물건이 부착되어 있는 방법 : 건물에서 제거될 때 물리적ㆍ기능적 손상을 주는 설비는 정착물이다.

         예) 건물에 부착되어 있는 형광등, 수도꼭지 등

      ② 물건의 성격 : 처음부터 건물의 특정 위치나 용도에 맞게 제작된 것이라면 정착물이다.

         예) 교회의 긴의자, 건물에 부착되어 고정된 창문 등

      ③ 물건을 설치한 의도 : 물건을 설치한 목적이 가치증진의 목적이면 정착물이다.

         예) 임대가치의 증진을 목적으로 설치한 가스보일러, 세탁기 등

      ④ 거래 당사자 간의 관계 : 일반적으로 임대인이 설치한 물건은 정착물로 간주된다.

    (4) 임차자 정착물

      ① 임차인이 이용목적으로 설치한 물건을 임차자 정착물이라고 한다.

      ② 소유권은 원칙적으로 임차자에게 귀속되므로 임차자 스스로 제거할 수 있다.

      ③ 원칙적으로 동산으로 간주하나, 임대인과 협의해 정착물이 되는 경우도 있다.

 3) 광의의 부동산 : 협의의 부동산(토지 및 그 정착물) + 준부동산

    (1) 준부동산의 의의 : 다른 법률에 의해 부동산처럼 취급되는 동산이나 권리

    (2) 준부동산의 특징 : 등기 또는 등록 등의 공시수단을 가지고 있다.

    (3) 준부동산의 종류

      ① 등기대상물 : 입목, 공장재단, 광업재단, 선박(20톤 이상)

      ② 등록대상물 : 자동차, 항공기, 건설기계

      ③ 등록대상권리 : 광업권, 어업권