부동산학총론 - 부동산 활동

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1. 부동산 활동의 주체

  1) 부동산 활동이란 인간이 부동산을 대상으로 의사를 결정하고 실행에 옮기는 관리적 측면에서의 여러가지 행위를 말한다.

  2) 부동산 활동의 주체를 공적주체와 사적주체로 분류할 수 있다.

   (1) 공적주체 : 정부, 지방자치단체, 공기업 등, 공익을 추구하고자 한다.

   (2) 사적주체 : 개인, 민간기업, 토지소유자 조합 등, 사익을 추구하고자 한다.

   (3) 공ㆍ사 혼합부문(제3섹터) : 공적주체와 사적주체가 결합된 형태, 공적주체와 사적주체의 장점을 추구

2. 부동산 활동의 부문

  1) 정부부문의 부동산 활동 : 공익을 추구

   (1) 규제활동 : 토지이용규제, 건축 및 환경규제, 투기단속 등

   (2) 관리활동 : 국공유지의 매입과 처분을 통한 토지의 수요공급의 조절 등

   (3) 보조활동 : 저소득층의 주거안정을 위한 주택보조금의 지원 등

   (4) 과세활동 : 투기억제를 위한 세금부과 등

  2) 사적부문의 부동산 활동 : 부동산 활동 중 가장 활발

   - 부동산 중개업, 부동산 개발업, 부동산 관리업, 부동산 평가업, 부동산 금융업 등

  3) 전문협회의 활동 : 부동산업의 권익을 보호하고 윤리수준을 유지하며 고급정보와 교육서비스를 제공

3. 부동산 활동의 속성

  1) 과학성과 기술성

   (1) 과학성은 부동산학 이론을 정착시키는 데 기여한다.

   (2) 기술성은 부동산 실무에 응용하여 능률화를 추구하고자 하는 데 기여한다.

  2) 사회성ㆍ공공성 및 사익성

   - 부동산 활동은 공익을 중시하나 공익을 해하지 않는 범위 내에서는 사익도 존중되어야 한다.

  3) 전문성

   - 부동산 활동은 높은 전문성이 요구되며, 1차 수준, 2차 수준, 3차 수준의 부동산 활동으로 구분된다.

   (1) 1차 수준의 부동산 활동 : 비전문가, 활동의 빈도는 높으나 전문성이 낮기 때문에 거래사고도 많다.

   (2) 2차 수준의 부동산 활동 : 비전문가, 부동산업 종사자 (예: 공인중개사에 의한 감정평가활동, 감정평가사에 의한 중개활동 등)

   (3) 3차 수준의 부동산 활동 : 해당 부동산 활동의 전문가에 의한 부동산 활동으로 전문성이 가장 높다.

  4) 윤리성 

   - 부동산은 고가의 상품이면서 사회성ㆍ공공성을 지닌 재화로, 거래당사자나 부동산 업자는 부동산 윤리를 준수하여야 한다.

   (1) 고용윤리 : 종업원과의 관계, 기업내부 조직에서 조직원 간에 지켜야 할 도리

   (2) 조직윤리 : 업자와 업자, 업자와 단체와의 관계에서 지켜야 할 도리, 동 업자의 이익을 위해 노력

   (3) 서비스윤리 : 고객과의 관계에서 지켜야 할 도리. 의뢰인의 이익옹호를 위해 노력

   (4) 공중윤리 : 일반 공중의 복리증진을 도모하는 방향으로 업무활동을 하여야 한다.

  5) 정보활동

  6) 대인활동 및 대물활동

  7) 임장활동

   - 부동산 활동을 임장활동으로 만드는 이론적 근거

   (1) 토지의 부동성과 개별성

   (2) 부동산 활동은 대물활동이자 정보활동이기 때문이다.

   (3) 부동산 결정에 필요한 많은 사항을 서면자료만으로 파악하기 어렵다.

   (4) 임장활동을 소홀히 할 경우 부동산 결정의 합리성 문제와 책임의 문제가 발생할 수 있다.

  8) 배려의 장기성

   (1) 영속성, 용도의 다양성, 위치의 가변성 등의 특성으로 장래에 대한 예측을 거쳐 결정되고 실행되어야 한다.

  9) 공간활동 : 공중, 지표, 지하를 포함하는 3차원의 입체공간을 대상으로 전개

  10) 복합개념 : 부동산 활동에 있어서도 복학개념의 사고방식이 적용된다.

4. 부동산 활동의 일반원칙

  1) 능률성의 원칙

  2) 안전성의 원칙

  3) 경제성의 원칙

  4) 공정성의 원칙

5. 표준산업분류체계에 따른 부동산업의 분류

  1) 부동산 임대업

    - 주거용 건물 임대업, 비주거용 건물 임대업, 기타 부동산 임대업

  2) 부동산 개발 및 공급업

    - 주거용 건물 개발 및 공급업, 비주거용 개발 및 공급업, 기타 부동산 개발 및 공급업

  3) 부동산 관리업

   - 주거용 부동산 관리업, 비주거용 부동산 관리업

  4) 부동산중개 및 감정평가업

   - 부동산 자문 및 중개업, 부동산 감정평가업