부동산 시장론 - 주택시장분석

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1. 주택시장의 특성 : 소비재이면서 투자재로서의 양면성을 지닌다.

  1) 주택은 내구성이 강한 재화이므로 매매시장뿐만 아니라 임대차시장도 존재한다.

  2) 지역적 경향이 강하고 지역수요에 의존하기 때문에 적정가격 도출이 어렵다.

  3) 불완전경쟁시장을 전제로 하는 이론이나 모형으로 분석이 용이하지 못하다.

  4) 일반재화에 비하여 수요와 공급은 비탄력적이나, 주택공급에 있어서 비탄력의 정도가 더욱 크게 나타난다.

  5) 일반재화에 비하여 고가의 상품이므로 거래비용도 많이 소요된다.

  6) 부동성ㆍ인접성으로 인한 외부효과가 발생하며, 사회적ㆍ경제적ㆍ행정적 위치의 가변성이 있다.

  7) 사회성과 공공성이 강조되어 정부의 정책적인 영향이나 경제의 경기변동의 영향을 많이 받는다.

2. 주택의 유량과 저량

  1) 주택저량 : 단기공급, 기존공급, 재고공급, 재고주택 등의 의미

    (1) 주택저량의 수요량이란 일정시점에 사람들이 보유하고자 하는 주택의 양을 말한다.

    (2) 주택저량의 공급량이란 일정시점에 시장에 존재하는 주택의 양을 말한다.

    (3) 1,500만채의 주택이 존재하고, 그 중 100만채가 공가로남아 있다면 -> 주택저량의 공급량 1,500만채, 주택저량의 수요량 1,400만채

    (4) 일정시점에 시장에 존재하는 주택의 양과 사람들이 보유하고자 하는 주택의 양은 다를 수 있다.

  2) 주택유량 : 장기공급, 신규공급, 신규주택

    (1) 주택유량의 수요량이란 일정기간 동안에 사람들이 보유하고자 하는 주택의 양을 말한다.

    (2) 주택유량의 공급량이란 일정기간 동안에 시장에 신규로 공급되는 주택의 양을 말한다.

    (3) 지난 1년 동안 공급된 주택이 50만채, 그 중 3만채가 미분양 상태로 남아 있다면 -> 주택유량의 공급량 50만채, 주택유량의 수요량 47만채

    (4) 일정기간 동안 시장에 신규로 공급된 주택의 양과 사람들이 보유하고자 하는 주택의 양은 다를 수 있다.

3. 주택수요와 주택소요

  1) 주택수요

    (1) 구매력이 있어 유효수요가 될 수 있는 중ㆍ고소득계층의 주택에 대한 구매욕구

    (2) 주택시장정책의 대상으로 시장원리에 따라 주택을 공급

    (3) 효율성을 강조하는 개념

  2) 주택소요

    (1) 구매력이 없어 유효수요가 될 수 없는 저소득계층의 주택에 대한 최소한의 필요량

    (2) 정부가 시장에 개입하여 저소득계층에게 우선적으로 주택을 공급

    (3) 형평성을 강조하는 개념