공인중개사법 총칙 - 중개대상물의 범위

공인중개사 문제은행 퀴즈뱅크(https://qbankon.com)

1. 중개대상물의 의미

  1) 공인중개사법의 중개대상물은 오로지 개업공인중개사만이 직업적으로 중개업을 할 수 있는 고유하고도 전속적인 중개대상물을 말한다.

  2) 법정중개대상물은 개업공인중개사와 무등록중개업자를 구분하는 기준이 되기도 한다.

  3) 중개대상물의 범위는 협의의 부동산(토지 및 그 밖의 토지의 정착물) 및 일부 준부동산(입목, 광업재단, 공장재단)이 해당된다.

2. 법정중개대상물의 범위

  1) 토지 

    (1) 토지의 종류에는 제한이 없다.

    (2) 토지의 구성부분인 토사, 암석, 지하수 등은 토지와 별개의 중개대상물로 보기 어렵다.

    (3) 1필의 토지의 전부뿐만 아니라 일부도 중개대상물이 된다. (1필지 토지의 일부에 대한 용익물권의 설정이나 임대차 형태 등)

    ※ 참고(판례) - 대토권은 택지를 공급받을 지위에 불과하고 특정한 토지나 건물에 해당한다고 볼 수 없으므로 중개대상물에 해당한다고 볼 수 없다.

  2) 건축물, 그 밖의 토지의 정착물

    (1) 건축물

      ① 토지와 별개의 부동산으로 독자적인 중개대상물이 된다.

      ② 동ㆍ호수가 특정되지 않은 미분양된 현존아파트도 중개대상물이 된다.

      ③ 구분건물도 독자적인 중개대상물이 된다.

      ④ 1동 건물의 전부 또는 일부에도 설정계약이 가능하므로 1동 건물의 일부도 중개대상물이 된다.

      ⑤ 기둥과 지붕, 주벽이 이루어진 건축 중인 건축물도 중개대상물이 된다.

      ⑥ 특정 동ㆍ호수에 대한 피분양자로 선정되거나 분양계약이 체결된 후의 분양권은 중개대상물인 건물에 포함된다.

      ⑦ 당첨이 되면 아파트 분양예정자로 선정될 수 있는 지위를 가리키는 데 불과한 입주권은 중개대상물인 건물에 해당한다고 보기 어렵다.

      ⑧ 미등기건물ㆍ무허가건물도 중개대상물에 해당된다.

    (2) 그 밖의 토지의 정착물

      ① 명인방법을 갖춘 수목의 집단

      ② 정당한 권원에 의해 타인의 토지에 경작된 농작물

  3) 입목에 관한 법률에 의한 입목

    (1) 의의

      ① 토지에 부착된 수목의 집단으로서 입목에 관한 법률에 따라 소유권보존등기를 받은 것을 말한다.

      ② 토지와 분리된 별개의 독립한 부동산으로 취급되며, 토지와 별개의 중개대상물이 된다.

    (2) 독립된 부동산으로서 저당권의 객체가 된다.(명인방법을 갖춘 수목의 집단과의 차이점)

    (3) 입목을 목적으로 하는 입목저당권의 효력은 입목을 벌채하여 그 토지로부터 분리된 수목에 대하여도 미친다.

    (4) 개업공인중개사는 토지등기부 표제부를 통하여 토지 위에 생립하는 입목 등기 여부를 확인할 수 있다.

  4) 공장 및 광업재단 저당법에 의한 공장재단

    (1) 의의 : 공장에 속하는 일정한 기업용 재산으로서 소유권과 저당권의 목적이 되는 것

    (2) 공장재단의 구성

      ① 다음의 전부 또는 일부로 구성할 수 있다.

        ㉠ 공장에 속하는 토지, 건물, 그 밖의 공작물

        ㉡ 기계, 기구, 전봇대, 전선, 배관, 레일, 그 밖의 부속물

        ㉢ 항공기, 선박, 자동차 등 등기나 등록이 가능한 동산

        ㉣ 지상권 및 전세권

        ㉤ 임대인이 동의한 경우에는 물건의 임차권

        ㉥ 지식재산권

      ② 미등기된 것이 있으면 공장재단을 설정하기 전에 소유권보존등기를 하여야 한다.

  5) 공장 및 광업재단 저당법에 의한 광업재단

    (1) 의의 : 광업권과 광업권에 기하여 광물을 채굴ㆍ취득하기 위한 각종 설비 및 이에 부속하는 사업의 설비로 구성되는 일단의 기업재산

    (2) 광업재단의 구성

      ① 다음의 전부 또는 일부로 구성할 수 있다.

        ㉠ 토지, 건물, 그 밖의 공작물

        ㉡ 기계, 기구 그 밖의 부속물

        ㉢ 항공기, 선박, 자동차 등 등기나 등록이 가능한 동산

        ㉣ 지상권이나 그 밖의 토지사용권

        ㉤ 임대인이 동의한 경우에는 물건의 임차권

        ㉥ 지식재산권

3. 중개대상물이 되기 위한 요건

  1) 법정중개대상물 해당성

    (1) 토지ㆍ건축물ㆍ입목ㆍ광업재단ㆍ공장재단ㆍ명인방법을 갖춘 수목의 집단이 중개대상물에 해당된다.

    (2) 어업재단ㆍ항만운송사업재단ㆍ항공기ㆍ자동차ㆍ선박ㆍ권리금ㆍ온천수ㆍ금전채권 등은 중개대상물에 해당되지 않는다.

  2) 거래가능성

    (1) 국ㆍ공유재산

      ① 행정재산 : 처분하지 못하므로 성격상 중개의 대상이 될 수 없다.

      ② 일반재산 : 원칙적으로 중개대상물이 될 수 없다. 다만, 예외적으로 수의계약으로 처분하는 것에 대하여는 중개대상물이 될 수 있다.

    (2) 공유수면

      ① 바다나 국유하천은 중개대상물이 될 수 없다.

      ② 사유하천은 사적 소유의 대상이 되므로 중개대상물에 해당된다.

    (3) 공유수면매립지 - 중개대상물이 될 수 있다.

    (4) 포락지 - 소유권이 소멸되어 중개대상물이 될 수 없다.

    (5) 무주물인 부동산 - 국유로 귀속되므로 중개대상물이 될 수 없다.

    (6) 미채굴의 광물 - 국유재산에 해당되므로 중개대상물이 될 수 없다.

    (7) 거래가 제한된 부동산 - 투기과열지구 내 분양권 전매 등 거래가 일정기간 제한된 부동산은 중개대상물이 될 수 없다.

  3) 중개가능성

    (1) 법률의 규정에 의하여 물권변동이 일어나는 경우에는 중개대상이 될 수 없다.

      예) 경매, 공매, 공용수용, 상속 등

    (2) 법정지상권이 성립된 토지, 법정저당권이 성립된 건물 등과 같이 사권의 제한을 받은 경우라 하더라도 중개대상물이 된다.