공인중개사법령 총칙 - 용어의 정의(중개, 중개업)

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1. 중개

  1) 의의 : 법 제3조의 규정에 의한 중개대상물에 대하여 거래당사자 간의 매매ㆍ교환ㆍ임대차, 그 밖의 권리의 득실ㆍ변경에 관한 행위를 알선하는 것.

    (1) 법 제3조의 규정에 의한 중개대상물

      ① 토지, 건축물, 그 밖의토지의 정착물, 입목ㆍ광업재단ㆍ공장재단

      ② 중개대상물은 개업공인중개사만이 직업적으로 중개를 업으로 할 수 있다.

    (2) 거래당사자간의 매매ㆍ교환ㆍ임대차, 그 밖의 권리의 득실ㆍ변경에 관한 행위

      ① 거래당사자는 매매에서는 매도인과 매수인, 임대차에서는 임대인과 임차인을 말한다.

      ② 거래당사자 사이의 매매행위나 교환행위, 임대차 행위 등의 거래행위를 알선하는 것이 중개이다.

      ③ 부동산에 대한 여러가지 권리의 득실과 변경에 관한 행위를 알선하는 것도 중개이다.

    (3) 알선하는 것

      ① 양 당사자 간의 거래계약이 체결되고, 거래가 성사되도록 도와주는 것.

  2) 중개행위의 성격

    (1) 독자적인 행위

      ① 개업공인중개사의 독자적인 자기활동으로서 독자적 행위에 해당된다.

      ② 사자행위(심부름), 대리행위가 아니다.

    (2) 사실행위

      ① 거래계약의 체결을 도와주는 보조적인 행위이다.

      ② 법률행위가 아닌 단순한 사실행위에 해당된다.

    (3) 상행위

  3) 중개의 종류

    (1) 중개행위의 대상에 따른 구분

      ① 민사중개 : 일반인 사이의 일반적인 거래행위를 중개하는 것 => 부동산 중개

      ② 상사중개 : 상인과 상인 간의 상행위를 중개하는 것 => 공인중개사법과는 관련성이 없다.

    (2) 중개의뢰의 수에 따른 구분

      ① 쌍방중개 : 거래당사자 쌍방으로부터 의뢰를 받아 행하는 중개 => 보통의 중개형태

      ② 일방중개 : 거래당사자 일방으로부터만 의뢰를 받아 그 일방만을 위하여 행하는 중개 => 보통 공동중개의 경우

    (3) 개업공인중개사의 관여 정도에 따른 구분

      ① 전시중개 : 단순히 물건에 대한 자료를 전시하거나 정보를 제공하고 설명을 함으로써 중개가 완성되는 것

      ② 참여중개 : 거래계약의 체결과 거래계약서 작성에까지 직접 참여함으로써 중개가 완성되는 것

    (4) 중개행위의 법적 근거에 따른 구분

      ① 공인중개 : 법률적 근거에 의한 중개, 즉 개업공인중개사의 중개 형태

      ② 사중개 : 법률적 근거 없이 일반인이 부동산 활동의 일환으로 하는 중개 형태 => 계속적ㆍ반복적일 경우 무등록중개업자로 처벌을 하게된다.

    (5) 중개행위 주체의 수에 따른 구분

      ① 단독중개 : 개업공인중개사 1인이 단독으로 하는 중개 형태

      ② 공동중개 : 2인 이상의 개업공인중개사가 상호 협력하여 공동으로 하는 중개 형태

    (6) 중개대상물의 소재에 따른 구분

      ① 국내중개 : 국내에 소재한 중개대상물에 대하여 행하는 중개 => 공인중개사법에 적용

      ② 국제중개 : 국내 및 국외에 소재한 중개대상물에 대하여 행하는 중개 => 국외에 소재한 부동산의 중개에는 공인중개사법이 적용되지 않는다.

  4) 중개대상인 권리와 대상이 되지 않는 권리

    (1) 중개대상인 권리 : 중개대상물인 부동산에 관한 권리

      ① 소유권

      ② 임차권

      ③ 용익물권 : 지상권ㆍ지역권ㆍ전세권의 설정 및 이전행위

      ④ 담보물권으로서의 저당권

      ⑤ 가등기담보권

      ⑥ 유치권의 이전 : 유치권(x), 피담보물권과 목적물의 점유를 함께 이전할 경우 - 유치권의 이전(o)

      ⑦ 등기된 환매권의 이전

      ⑧ 법정지상권의 이전

    (2) 중개대상이 아닌 권리

      ① 동산질권

      ② 점유권

      ③ 유치권의 성립

      ④ 법정지상권의 성립

      ⑤ 분묘기지권

      ⑥ 법률의 규정에 의한 부동산 권리의 변동 : 상속, 판결, 수용, 징발, 경매, 공매 등

2. 중개업

  - 다른 사람의 의뢰에 의하여 일정한 보수를 받고 중개를 업으로 행하는 것

  1) 중개업의 성립요건

    (1) 다른 사람의 의뢰가 있을 것

      ① 중개의뢰인의 의뢰에 의하여 개업공인중개사와의 중개계약이 체결되어야 한다.

      ② 일방당사자의 의뢰에 의하여(일방중개) 알선하는 경우에도 해당된다.

    (2) 일정한 보수를 받을 것

      ※ 판례 : 단지 보수를 받을 것을 약속하거나 거래당사자들에게 보수를 요구하는 데 그친 경우에는 중개업에 해당한다고 할 수 없다.

    (3) 중개를 업으로 행할 것

      ① 불특정 다수를 대상으로, 계속적ㆍ반복적으로, 영리를 목적으로 중개행위를 하는 것

  ※ 판례

   - 공인중개사법 제2조 제1호 소정의 '알선ㆍ중개를 업으로 한다' 함은 반복ㆍ계속하여 영업으로 알선ㆍ중개를 하는 것을 의미한다고 해석하여야 할 것이므로 알선ㆍ중개를 업으로 하였는지의 여부는 알선ㆍ중개행위의 반복 계속성, 영업성 등의 유무와 그 행위의 목적이나 규모, 회수, 기간, 태양 등 여러 사정을 종합적으로 고려하여 사회통념에 따라 판단하여야 할 것인즉, 우연한 기회에 단 1회 건물 전세계약의 중개를 하고 보수를 받은 사실만으로는 알선ㆍ중개를 업으로 한 것이라고 볼 수 없다.