부동산투자분석기법

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1. 화폐의 시간적가치 고려 여부

   1) 시간적가치 고려

      (1) 순현가법(NPV법)

      (2) 내부수익률법

      (3) 수익성지수법

      (4) 현가회수기간법

   2) 시간적가치 고려 X

      (1) (단순)회수기간법

      (2) 회계적수익률법

      (3) 어림셈법 : 승수법, 수익률법

      (4) 비율분석법 : 대부비율, 부채비율, 총부채상환비율

2. 전통적 투자분석기법

   1) 회수기간법

      (1) 투자금액에 대한 회수에 걸리는 연수

      (2) 할인하지 않은 금액을 기준으로(화폐의 시간적가치 고려x)

      (3) 현가회수기간 → 현금흐름을 할인하지 않는 문제를 보완하여 현가를 기준으로 함(화폐의 시간적가치 고려)

   2) 회계적수익률법

      (1) 회계장부에 기입된 수입과 지출을 근거로 계산(화폐의 시간적가치 고려x)

      (2) 회계적수익률 = 연평균 순수익 / 연평균 투자액

3. 할인현금수지분석법 → 화폐의 시간적가치 고려

   1) 순현가법(NPV법)

      (1) 세후소득의 현가합과 지출금액의 현가합을 비교

      (2) 순현가(NPV) = 현금유입의 현가 - 현금유출의 현가

      (3) 타당성 판단 : NPV ≥ 0 이면 투자 채택, NPV ＜ 0 이면 투자기각

      (4) 순현가 계산

         ※ 1년 후 유입되는 현금 6천원의 순현가(할인율 20%)

            순현가(NPV) = 6,000원 × (1+0.2)¹ = 5,000원 (1+r)ⁿ

   2) 내부수익률법(IRR법)

      (1) 내부수익률과 요구수익률을 비교하여 투자결정을 하는 방법

      (2) 내부수익률

         ① 현금유입현가와 현금유출의 현가를 같게 만드는 할인율

         ② 순현가(NPV)를 0으로 만드는 할인율

         ③ 수익성지수를 1로 만드는 할인율

         ④ 내부수익률 = 기대수익률

      (3) 타당성 판단 : 내부수익률 ≥ 요구수익률 이면 투자 채택, 내부수익률 ＜ 요구수익률 이면 투자 기각

   3) 수익성지수법(PI법)

      (1) 현금유입의 현재가치를 현금유출의 현재가치로 나눈 지수

      (2) 수익성지수(PI) = 현금유입의 현재가치 / 현금유출의 현재가치

      (3) 타당성 판단 : 수익성지수 ≥ 1 이면 투자 채택, 수익성지수＜ 1 이면 투자기각

   4) 순현가와 내부수익률의 비교

      (1) 순현가법으로 타당성이 있는 사업이 내부수익률법으로 타당성이 없을 수도 있다.

      (2) 일반적으로 순현가법이 내부수익률법보다 투자준거로서 우월한 것으로 평가된다.

      (3) 순현가법을 사용할 경우 부의 극대화를 달성할 수 있다.

      (4) 투자우선순위의 결정 시 순현가법과 내부수익률법을 적용함에 따라 우선순위는 달라질 수 도 있다.

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