현금수지분석

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1. 영업수지 계산

     단위당 예상 연간임대료

  × 임대단위수                        

  = 가능조소득

  －공실 및 불량부채

  + 기타 소득                          

  = 유효조소득

  －영업경비                           

  = 순영업소득

  －부채서비스액                     

  = 세전현금수지

  －영업소득세                        

  = 세후현금수지

  1) 가능조소득 : 최대한의 임대료 수입

  2) 유효조소득 : 가능조소득 - 공실 및 불량부채 + 영업외소득

     (1) 영업외소득 : 주차장 임대료, 자판기 수입 등

  3) 순영업소득 : 유효조소득 - 영업경비

     (1) 재산세는 영업경비에 포함된다.

     (2) 영업소득세, 자본이득세는 포함되지 않는다.

     (3) 순영업소득 + 대체충당금 - 이자 - 감가상각액 ⇒ 과세대상소득

  4) 세전현금수지 : 순영업소득 - 부채서비스액(원리금 상환핵)

  5) 세후현금수지 : 세전현금수지 - 영업소득세

2. 지분복귀액의 계산

    매도가격

 －매도경비                  

 = 순매도액

 －미상환저당잔금           

 = 세전지분복귀액

 －자본이득세(양도소득세) 

 = 세후지분복귀액

  1) 순매도액 = 매도가격 - 매도경비(중개수수료, 법적수속비 등)

  2) 세전지분복귀액 = 순매도액 - 미상환저당잔금

     (1) 미상환저당잔금 : 대출 잔액

  3) 세후지분복귀액 = 세전지분복귀액 - 자본이득세(양도소득세)

3. 영업소득세의 계산

  1) 순영업소득+대체충당금-이자지급분-감가상각액 =  과세소득×세율

  2) 세전현금수지+대체충당금+원금상환분-감가상각액 = 과세소득×세율

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