부동산투자의 위험분석

1. 수익과 위험의 측정

1) 수익의 측정

(1) 기대수익률의 측정 : 각 상태가 발생할 확률과 실현되는 값을 곱한 결과를 모두 더해서 구한다.

(2) 순영업소득에 대한 기대치 - E(NOI)

E(NOI) = (9,000만원×0.1)+(1억원×0.8)+(1억1,000만원×0.1) = 1억원

2) 위험의 측정 : 분산이나 표준편차로 측정

(1) 분산 = (9,000만원-1억원)²×0.1 + (1억원-1억원)²×0.8 + (1억1,000만원-1억원)²×0.1

(2) 표준편차의 제곱= 분산

(3) 위 식에 의하면 분산은 200,000 , 표준편차는 447.2가 된다.

(4) 표준편차가 작은 쪽이 그 만큼 위험이 작다.

3) 변이계수 : 기대수익률 단위 당 위험을 측정

(1) 변이계수 = 표준편차 / 기대수익률

(2) 변이계수가 작을수록 기대수익률 단위 당 위험이 낮다.

2. 위험의 관리와 위험의 처리방법

1) 위험관리방법

(1) 위험의 전가 : 위험을 제3자 또는 보험회사에 전가

(2) 위험의 회피 : 손실가능성을 피하는 방법

(3) 위험의 부담 : 장래의 손실을 스스로 보유(예 : 충당금의 설정)

(4) 위험의 통제 : 손실 발생 횟수 또는 규모의 축소(예 : 민감도분석, 위험조정할인율 사용, 포트폴리오 구성)

2) 위험처리방법

(1) 위험한 투자를 제외 : 부적격자산을 투자안에서 제외

(2) 보수적 예측방법 : 투자수익을 가능한 한 낮게 예측

(3) 위험조정할인율의 사용 : 위험한 투자일수록 높은 할인율을 적용

3) 민감도분석(감응도 분석)

(1) 수익에 영향을 주는 요소의 변화에 따라 수익의 변화정도를 파악하는 것

(2) 위험의 내용이 산출결과에 어떠한 내용을 미치는가.

(3) 민감도가 높을수록 더 위험한 투자이다.

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