부동산 투자의 장ㆍ단점, 지렛대 효과

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1. 부동산투자의 장점

   1) 자본이득(매매차익)과 소득이득(임대수익)의 향유

   2) 지렛대효과 : 부채를 이용하여 투자의 이익을 증대

   3) 절세효과

   4) 구매력 보호 : 인플레이션으로부터 구매력을 보호(인플레이션 헷징)

   5) 소유의 긍지 등

 

2. 부동산투자의 단점

   1) 낮은 환금성

   2) 사업위험부담

   3) 금융위험부담

   4) 규제에 따른 위험 등

 

3. 투자자금조달

   1) 투자자금 조달

      (1) 자기자본 : 지분투자액

      (2) 타인자본 : 저당투자액, 보증금 등

   2) 투자자금의 구성

      (1) 총투자액 = 자기자본 + 타인자본

      (2) 자본비율

         ① 지분비율(자기자본비율) = 자기자본 / 총투자액

         ② 대부비율(타인자본비율) = 타인자본 / 총투자액

         ③ 지분비율 + 대부비율 = 1(100%)

      (3) 자본수익률

         ① 종합수익율(총자본수익률) = 순(영업)소득 / 총투자액

         ② 지분수익률(자기자본수익률) = 순(영업)소득 - 부채서비스액(이자) / 자기자본(지분투자액)

 

4. 지렛대(레버리지)효과

   1) 의의 : 타인자본을 이용할 경우 부채비율의 증감이 자기자본수익률에 미치는 효과

   2) 정(+)의 지렛대(레버리지)효과

      (1) 타인자본을 이용하였을 때 지분수익률이 증대되는 것

      (2) 지분수익률 ＞ 종합수익률 ＞저당수익률

      (3) 예시

         ① 총투자금액이 3억원인 부동산 전액 자기자본으로 투자, 년수익금 2천만원

            ㉠ 종합수익률 = 2천만원 / 3억 = 7%

            ㉡ 자기자본수익률 = 종합수익률 = 7%(전액 자기자본)

         ② 총투자금액 3억원 중 타인자본 2억원, 자기자본 1억원, 년수익금 2천만원, 년이자 6%

            ㉠ 종합수익률 = 2천만원 / 3억 = 7%

            ㉡ 이자금액 = 2억원 × 6% = 1천2백만원

            ㉢ 실제수익 = 2천만원 - 1천2백만원 = 8백만원

            ㉣ 자기자본수익률 = 8백만원 / 1억원 = 8%

            ㉤ 자기자본수익률 8% 〉 종합수익률 7%

            ※ 즉 어떤 투자자가 총3억원을 하나의 부동산에 투자하여 2천만원의 수익을 내었다면, 지렛대효과를 이용하여 수익률이 동일한 상품에 각각 1억원씩 나누어 3개의 부동산에 투자하였다면 2천4백만원의 수익을 내게 된다.

    3) 부(-)의 지렛대(레버리지)효과

       (1) 정(+)의 지렛대효과와 반대로 타인자본을 이용하였을 때 수익률이 낮아지는 것

       (2) 지분수익률 ＜ 종합수익률 ＜ 저당수익률

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