부동산 정책 - 임대주택 정책

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1. 임대료 규제정책 : 정부의 직접적 시장개입

   1) 의의 : 저소득 임차인을 보호할 목적으로 시행하는 가격규제(최고가격제도)

   2) 효과

      (1) 규제임대료가 균형임대료(시장임대료)보다 높을 경우 : 아무런 영향이 없다.

      (2) 규제임대료가 균형임대료(시장이매료)보다 낮을 경우

         ① 초과수요가 발생하여 임대부동산의 부족현상이 초래된다.

         ② 신규임대주택의 공급기피, 기존임대주택의 용도전환 등으로 임대주택의 공급이 감소 된다.

         ③ 단기보다는 장기로 갈수록 초과수요가 더 커진다.

         ④ 임대부동산의 질적인 저하와 기존 임차자들의 주거이동을 저하시킨다.

         ⑤ 장기적으로 공급량이 감소되므로 임대주택에 대한 수요의 가격탄력성은 작아진다.

         ⑥ 공급이 비탄력적일수록 임대료 하락시 임차인에게 혜택이 더 커진다.

         ⑦ 암시장이 형성되면서 임대료에 대한 이중가격이 형성될 수 있다.

 

2. 임대료보조정책 : 정부의 간접적 시장개입

   1) 의의 : 정부가 직접 임대료의 일부를 보조해 주는 정책

   2) 효과

      (1) 저소득층의 실질소득이 상승한 것과 같은 효과를 지닌다.

      (2) 소득효과와 대체효과로 임대주택의 소비가 증가한다.

      (3) 임대주택 이외에 다른 재화(정상재)의 소비도 증가한다.

   3) 수요측 보조금

      (1) 가격보조 : 임차할 경우에만 보조금을 지급, 임대주택의 소비를 증가시킨다.

      (2) 현금보조 : 임대료보조 대신 현금으로 지급

         ① 실질소득액이 현금보조액만큼 증가하여 주택부담능력이 높아진다.

         ② 스스로 주택소비를 결정하게 하여 주거수준을 향상시키려는 제도

      (3) 가격보조와 현금보조의 차이

         ① 소비자효용 측면에서 소득보조가 가격보조보다 유리하다.

         ② 정책목표달성 측면에서 가격보조가 소득보조보다 유리하다.

   4) 공급측 보조금

      (1) 장기적으로 임대주택의 공급이 증가하여 임대료가 하락한다.

 

3. 공공주택정책

   1) 의의 : 정부가 시장임대료보다 저렴한 가격으로 공공임대주택을 공급

   2) 효과

      (1) 임대료의 이중가격이 형성된다.(민간임대주택과 공공임대주택)

      (2) 공공임대주택에 거주하는 저소득층에게 혜택을 준다

   3) 내용

      (1) 공공주택에 대한 수요를 증가시키고 사적시장에 대한 수요를 감소시킨다.

      (2) 단기적으로 사적시장의 임대료가 하락하여 공공주택 및 사적시장 둘 다 혜택을 본다.

      (3) 장기적으로 사적시장의 공급이 줄어들어 임대료에 대한 이중가격이 형성된다.

      (4) 장기적으로 공공주택에 거주하는 저소득층에만 혜택을 주게 된다.

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