부동산정책 - 여과과정, 분양가 규제, 조세정책

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1. 여과과정 : 주택의 질적인 변화와 고소득층, 저소득층 가구의 이동관계를 설명

   1) 개념

      (1) 서로 다른 계층의 주거지역 침입과정

      (2) 주택의 질과 가구의 소득이 변화함에 따라 발생하는 현상

      (3) 공가의 연쇄를 전제로 한다.

   2) 하향여과 : 상위계층이 사용하던 기존주택이 하위계층의 사용으로 전환되는 것

   3) 상향여과

      (1) 하위계층이 사용하던 저급주택이 수선 또는 재개발되어 상위계층의 사용으로 전환되는 것

      (2) 소득의 증가 등의 이유로 저가주택에 대한 수요가 감소되었을 때 나타난다.

   4) 불량주택(저가주택)의 문제

      (1) 주택 그 자체의 문제가 아닌 소득의 문제이다.

      (2) 저가주택의 생산은 시장이 효율적으로 자원을 할당하는 기능을 수행하고 있기 때문이다.

 

2. 분양가 규제

   1) 개념 : 시장가격(균형가격) 이하로 분양가격의 상한선을 정하여, 상한선 이하로 분양하도록 강제하는 제도.

   2) 문제점

      (1) 분양가격과 시장가격의 차이로 아파트 투기를 발생시킨다.

      (2) 주택산업의 경쟁력을 약화시켜 생산성을 저하시킨다.

      (3) 장기적으로 신규주택공급을 위축시켜 중고주택의 가격을 상승시킨다.

      (4) 주택공급이 축소되어 저소득층의 주택난 심화를 초래한다.

      (5) 분양권 불법 전매 등의 현상이 나타날 수 있다.

      (6) 장기적으로 암시장이 형성되어 이중가격이 형성된다.

      (7) 자원배분의 효율성을 저해시킨다.

 

3. 조세정책

   1) 부동산조세의 기능

      (1) 부동산자원배분의 기능

      (2) 소득재분배 기능

      (3) 지가안정의 기능

      (4) 주택문제해결 기능

      (5) 도시과밀방지 기능

   2) 재산세의 귀착

      (1) 개념 : 소유자에게 부과되는 조세를 실질적으로 누가 부담하느냐의 문제

         ① 주택보유자에게 조세를 부과하게 되면 가격인상을 통해 조세가 소비자에게 이전

         ② 조세의 전가 및 귀착은 수요와 공급의 상대적 탄력성에 달려 있다.

     (2) 내용

         ① 세금의 부과는 수요와 공급이 완전비탄력적이 아닌 한 수요자와 공급자 쌍방에게 귀착된다.

         ② 수요자와 공급자 중 가격의 탄력성이 작은 쪽(비탄력적)이 상대적으로 많이 부담한다.

         ③ 공급이 완전비탄력적이거나, 수요가 완전탄력적인 경우 공급자가 전액을 부담한다.

         ④ 수요가 완전비탄력적이거나, 공급이 완전탄력적인 경우 수요자가 전액을 부담한다.

   3) 양도소득세의 동결효과

      (1) 양도소득세를 부과하게 되면 소유자들이 부동산을 매각하지 않고 보유를 하게 되므로 주택공급이 감소하는 주택공급의 동결효과가 나타날 수 있으며, 이로 인해 주택가격이 오히려 상승할 수도 있다.

   4) 토지보유세의 경제적효과

      (1) 주택가격 급등 시 보유세를 중과할 경우 수요가 감소하여 주택가격이 안정된다.

      (2) 토지이용을 특정방향으로 유도하기 위해서는 용도에 따라 지역별로 달리 부과해야 한다.

      (3) 헨리조지는 토지공급이 완전비탄력적일 때 보유세를 부과하더라도 자원의 배분이 왜곡되지 않는다고 주장

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