부동산 투자의 위험과 수익

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1. 부동산투자 위험의 유형

   1) 사업상 위험 : 사업 자체로부터 발생하는 위험

      (1) 시장위험 : 피할 수 없는 체계적 위험

         ① 경제 위축 등 시장상황의 변화

         ② 부동산 수요나 공급의 변화 등

      (2) 운영위험 : 관리, 근로자의 파업, 영업경비의 변동 등 경영 및 관리위험

      (3) 위치위험 : 위치의 고정성으로 인해 발생할 수 있는 위험

   2) 금융적 위험 : 부채가 많을수록 채무불이행 위험이 높아진다.

   3) 법적 위험 : 지역지구제, 토지이용규제 등 정책적 변화

   4) 인플레이션 위험

      (1) 물가상승으로 인한 구매력의 하락

      (2) 투자자의 요구수익률이 상승한다

   5) 유동성 위험 : 환금성이 낮다

 

2. 수익률의 개념 및 종류

   1) 기대수익률

      (1) 투자로 인해 기대되는 예상수입과 지출로부터 계산되는 수익률

      (2) 내부수익률, 사전수익률 이라고도 한다.

      (3) 예를 들어 1억원에 산 토지가 1년 후 1억1천만원에 팔 수 있다고 기대한다면 기대수익률은 10%이다.

   2) 실현수익률 : 투자가 이루어지고 난 후 실제 달성된 수익률

   3) 요구수익율

      (1) 투자자가 요구하는 최소한의 수익률(기회비용)

      (2) 위험이 클수록 요구수익률도 커진다.

   4) 기대수익률과 요구수익률의 관계

      (1) 기대수익률이 요구수익률보다 낮다면 투자를 하지 않는다

      (2) 기대수익률이 요구수익률보다 높다면 투자를 하게 되고, 대상부동산의 가치는 상승하게 된다.

      (3) 대상부동산의 가치가 상승함에 따라 기대수익률은 점차 낮아지게 되고 요구수익률과 균형을 이루게 된다.

1. 요구수익률 ＞기대수익률 ⇒ 투자 기각 ⇒ 부동산수요감소 ⇒ 부동산가격하락 ⇒ 기대수익률 상승 ⇒ 균형

2. 요구수익률 ＜ 기대수익률 ⇒ 투자 채택 ⇒ 부동산수요증가 ⇒ 부동산가격상승 ⇒ 기대수익률 하락 ⇒ 균형

   5) 투자가치와 시장가치

      (1) 투자가치 : 투자자의 주관적 가치

      (2) 시장가치 : 시장에서 가지는 객관적 가치

      (3) 관계 : 투자가치가 시장가치보다 크거나 같으면 투자를 할 것이고, 그렇지 않으면 투자를 하지 않을 것이다.

어떤 부동산이 현재 시장에서 거래될 수 있는 가치(시장가치)가 1억원이라고 할 때, A라는 투자자는 그 부동산의 가치(투자가치)를 1억5천만원으로 보고 있다면 투자를 할 것이고, 반대로 B라는 투자자는 그 부동산의 가치(투자가치)를 9천만원으로 보고 있다면 투자를 하지 않을 것이다.

3. 위험과 수익의 관계

   1) 위험회피형 투자자

      (1) 동일한 수익률을 가진 두 투자안 중에서 위험이 더 낮은 투자안을 선택

      (2) 위험이 높을수록 더 높은 수익률을 요구한다.

   2) 위험중립형 투자자

      (1) 위험의 수준과는 무관하게 기대수익률만으로 투자안을 선택한다.

   3) 위험선호형 투자자

      (1) 동일한 수익률을 가진 두 투자안 중에서 위험이 더 높은 투자안을 선택

      (2) 높은 수익률을 위해 기꺼이 위험을 감수하는 투자자

   4) 대부분의 투자자는 위험회피적 태도를 보인다.

   5) 위험-수익의 상쇄관계

      (1) 일반적으로 위험과 수익은 비례관계이다.

      (2) 위험이 커질수록 요구수익률은 높아지며, 시장위험에 대한 대가를 위험할증률이라고 한다.

      (3) 요구수익률 = 무위험률 + 위험할증률 + 예상된 인플레이션

   6) 위험과 가치의 균형

      (1) 투자가치란 장래기대되는 수익을 현재가치로 환원한 값

      (2) 요구수익률은 기대수익을 현재가치로 환원하는 할인율로 사용된다.

      (3) 위험이 높을 수록 부동산의 가치는 하락한다

      (4) 부동산의 투자가치 = 예상수익 / 시장의 요구수익률

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