부동산 경기변동, 거미집 이론

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1. 부동산 경기변동

   1) 순환적 변동 : 회복기, 호경기, 후퇴기, 불경기의 국면을 주기적으로 반복

   2) 계절적 변동 : 일년을 단위로 계절에 따라 정기적으로 변동(예: 겨울철 부동산 경기 둔화, 방학을 주기로 한 대학교 근처 공실율)

   3) 무작위적 변동 : 예기치 못한 사태(자연재해, 정책 등)로 인해 초래되는 비주기적 경기변동

   4) 장기적 변동 : 통상 50년 또는 그 이상의 기간으로 측정되는 것

 

2. 부동산 경기의 측정지표

   1) 건축량

   2) 거래량 : 등기신청건수, 취득세 납부실적

   3) 부동산의 가격 변동

   4) 택지의 분양실적

   5) 공가율과 임료수준

   6) 주택금융의 상태

 

3. 부동산 경기변동의 특징

   1) 변동주기 : 일반경기변동의 주기보다 2배 정도 길다.

   2) 변동진폭 : 일반경기변동보다 크다.

   3) 회복기간이 길고 후퇴기간이 짧다.

   4) 주거용 부동산의 경기는 일반경기와 반대되는 역순환적 현상을 보인다.

   5) 주기의 순환국면이 불분명하고 뚜렷하지 않다.

   6) 일반경기에 비해 시간적으로 뒤지는 경향이 있다.

 

4. 순환적 경기변동에 따른 각 국면의 특징

   1) 회복시장

      (1) 가격은 상승을 시작, 거래 증가

      (2) 과거의 사례가격은 기준가격 또는 하한선

      (3) 매도자 중심

   2) 상향시장

      (1) 가격 상승, 거래 증가

      (2) 과거의 사례가격은 하한선

      (3) 공실율 최고

      (4) 매도자 중심

   3) 후퇴시장

      (1) 가격 하락, 거래 감소

      (2) 과거의 사례가격은 기준가격 또는 상한가격

      (3) 매수자 중심

   4) 하향시장

      (1) 가격 하락, 거래 저조

      (2) 과거의 사례가격은 상한가격

      (3) 매수자 중심

      (4) 공실율 최대

 

5. 거미집 이론

   1) 수요와 공급이론의 동태적 응용이론

   2) 기본가정

      (1) 재화의 수요는 같은 기(期)의 해당재화가격의 함수이다.

      (2) 재화의 공급은 전기(前期)의 해당재화가격의 함수이다.

   3) 균형의 안정과 불안정

      (1) 수렴형 : 안정적인 균형(수탄수로 암기:수요의 탄력성이 공급의 탄력성보다 크면 수렴형)

         - 공급곡선의 기울기 > 수요곡선의 기울기

         - 공급의 가격탄력성 < 수요의 가격탄력성

      (2) 발산형 :  불안정적인 균형

         - 공급곡선의 기울기 < 수요곡선의 기울기

         - 공급의 가격탄력성 > 수요의 가격탄력성

      (3) 순환형

         - 공급곡선의 기울기 = 수요곡선의 기울기

         - 공급의 가격탄력성 = 수요의 가격탄력성

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