부동산 수요이론

1. 부동산 수요의 개념

   1) 수요 : 일정기간 동안에 구매력을 갖추고 재화나 서비스를 구매하고자 하는 욕구

      (1) 일정한 기간동안의 유량 개념이다.

      (2) 구매의사와 구매력을 갖춘 유효수요를 의미한다.

      (3) 구입하고자 하는 양을 의미하는 사전적 개념이다.

   2) 수요량 : 특정가격수준에서 구입하고자 하는 최대 수량

   3) 수요가격 : 구입하기 위해 지불하고자 하는 최대 가격

유량변수와 저량변수

1. 유량(flow) : "일정기간"을 명시해야 측정할 수 있는 변수

   예) 주택거래량, 신규주택공급량, 당기순이익, 국민총생산, 임대료수입, 소득 등

2. 저량(stock) : "일정시점"에서 측정할 수 있는 변수

   예) 주택재고량, 주택보급률, 인구, 통화량, 국부, 자산, 부채 등

3. 주택저량과 주택유량

   1) 현재 우리나라에 900만채의 주택이 존재하고 있다. 이 중 50만 채는 공가이다.

       - 주택저량의 공급량 : 900만 채 , 주택저량의 수요량 : 850만 채

   2) 1년 동안 10만 채의 주택이 신규로 건설되었다. 이 중 1만 채가 미분양되었다.

       - 주택유량의 공급량 : 10만 채 , 주택유량의 수요량 : 9만 채

2. 부동산수요의 특징

   1) 구매자금을 축적하는 데 오랜 시간이 요구되고, 금융제도가 영향을 미친다.

   2) 수요의 요인은 수요자와 부동산의 종류에 따라 차이가 있다.

   3) 구매결정과정이 일반재화에 비해 전문적이고 복잡하다.

   4) 구매절차에 있어서 일반 재화와 다른 방법(등기)이 쓰인다.

   5) 담보 및 임대능력이 있어 하방경직성의 특징이 있다.

   6) 개별성으로 인해 차별화된 수요의 유형이 나타난다.

3. 수요의 법칙과 수요곡선

   1) 수요의 법칙 : 다른 모든 조건이 일정할 때 가격이 상승하면 수요량은 감소하고 가격이 하락하면 수요량은 증가

   2) 수요의 법칙 성립 이유(수요곡선이 우하향하는 이유)

      (1) 대체효과 : 한 재화의 가격 상승은 상대적으로 값이 싸진 다른 재화로 대체하도록 하고, 가격하락은 가격변동이 없는 재화의 소비를 감소

      (2) 소득효과 : 가격의 하락이 소비자의 실질소득을 증가시킴으로써 소비자의 구매능력을 향상시킨다는 것.

      (3) 가격효과 : 가격의 변화에 따른 수요량의 변동효과 (가격효과 = 대체효과 + 소득효과)

   3) 수요곡선 : 우하향한다.

   4) 개별수요곡선과 시장수요곡선

      (1) 개별수요곡선 : 개별수요자들이 각각의 가격에서 구매하고자 의도한 수량을 나타내는 곡선

      (2) 시장수요곡선 : 개별수요곡선을 수평으로 합하여 도출한 곡선. 개별수요곡선보다 기울기가 더 완만하며 더 탄력적이다.

 

4. 수요량의 변화와 수요의 변화

   1) 수요량의 변화 : 수요곡선상에서의 점의 이동으로 나타난다.

      (1) 다른 모든 조건이 일정할 때, 가격의 변화에 따른 수요량의 변화

   2) 수요의 변화 : 수요곡선 자체의 이동

      (1) 가격이 일정할 때, 가격 이외의 요인이 변하면 동일한 가격수준에서 수요량이 변한다.

      (2) 수요의 변화는 수요의 증가와 수요의 감소로 구분

          ① 수요의 증가 : 수요곡선이 우측으로 이동

          ② 수요의 감소 : 수요곡선이 좌측으로 이동

      (3) 수요의 변화 요인 : 가격 이외의 변화 요인

         ① 소득 : 수요는 소비자의 소득에 의해 영향을 받는다.

             ㉠ 정상재(우등재) : 소득증가 → 수요증가, 소득감소 → 수요감소

             ㉡ 열등재(하급재) : 소득증가 → 수요감소, 소득감소 → 수요증가

             ㉢ 중간재(중립재) : 소득의 변화에도 수요량의 변화가 없음 (예:생필품, 소금 등)

         ② 연관재의 가격

             ㉠ 대체재의 가격하락 : 당해재의 수요 감소

             ㉡ 보완재의 가격하락 : 당해재의 수요 증가

         ③ 주택담보대출금리 : 금리인상 → 수요감소, 금리인하 → 수요증가

         ④ 세금 : 세금인상(중과세) → 수요감소, 세금인하 → 수요증가

         ⑤ 거래규제 : 규제 강화는 수요의 감소를 가져 온다.

         ⑥ 미래에 대한 기대

         ⑦ 인구

         ⑧ 신용에 대한 유용성 : 주택담보대출비율(LTV), 총부채상환비율(DTI) 등