부동산의 개념과 분류

1. 복합개념의 부동산과 복합부동산

   1) 복합개념의 부동산 : 부동산을 경제적ㆍ법률적ㆍ기술적 개념을 이해하여 체계화 한 것

      (1) 기술적 측면(물리적 측면) : 자연, 공간, 위치, 환경 등으로 인식

      (2) 경제적 측면 : 자산, 자본, 생산요소, 소비재 등으로 인식

      (3) 법률적 측면 : 협의의 부동산(토지와 그 정착물)과 광의의 부동산 등으로 인식

   2) 복합부동산 : 토지와 정착물이 각각 독립된 거래의 객체이면서도 부동산활동상에 있어서는 일체로 취급하는 경우의 부동산

 

2. 법률적 개념의 부동산

   1) 협의의 부동산 : 민법에서 "토지 및 그 정착물은 부동산이다." 라고 규정하고 있다.

      (1) 토지 : 토지의 소유권은 정당한 이익이 있는 범위 내에서 토지의 상하에 미친다.

      (2) 정착물 : 토지 등에 항구적으로 설치되거나 부착됨에 따라 부동산의 일부가 된 물건

         ① 독립정착물 : 토지와 분리하여 독립된 부동산으로 간주

            ㉠ 건물 : 토지와 구분하여 독립된 부동산으로 간주

            ㉡ 수목의 집단 - 소유권보존등기된 입목, 명인방법을 갖춘 수목의 집단

            ㉢ 농작물은 토지의 정착물로서 토지의 일부에 불과하여 독립된 부동산으로 간주되지 않는다.

             ※ 정당한 권원에 의하여 타인의 토지에서 경작ㆍ재배한 농작물은 토지와 독립된 부동산으로 간주 - 경작자의 소유

             ※ 정당한 권원없이 타인의 토지에서 경작ㆍ재배된 성숙된 농작물도 토지와 독립된 부동산으로 간주 - 경작자의 소유

            ㉣ 미분리의 과실 등

         ② 종속정착물 : 토지의 일부로 간주되어 부동산의 매매시 함께 양도

            ㉠ 경작을 요하지 않는 나무, 자연식생, 다년생 식물 등

            ㉡ 교량, 돌담, 도로의 포장, 터널 등

      (3) 정착물이 아닌 동산으로 분류 : 판잣집, 가식의 수목, 기계, 비닐하우스, 경작수확물(벼, 옥수수 등) 등

   2) 준부동산(의제부동산) : 토지나 건물처럼 등기하거나 등록하는 공시방법을 갖춘 것

      (1) 공장재단, 광업재단

      (2) 보존등기를 마친 입목

      (3) 20톤 이상의 선박, 자동차, 항공기, 건설기계

      (4) 광업권, 어업권

   3) 광의의 부동산 : 협의의 부동산 ＋준부동산

 

3. 부동산활동에 따른 토지의 용어

   1) 택지 : 건축물이 있거나 설치가 가능한 토지로 주거용ㆍ상업용ㆍ공업용으로 이용 중이거나 이용 가능한 토지

   2) 부지 : 어떤 일정한 용도에 제공되는 토지 (건부지, 도로부지, 하천부지 등)

   3) 대지(垈地) : 좁은 통로에 의해 접속면을 갖는 자류형의 모양을 띠게 되는 택지

   4) 맹지 : 타인의 토지에 둘러싸여 도로에 접속면을 갖지 못하는 토지

   5) 필지 : 하나의 지번이 붙는 토지의 등록 단위

   6) 획지 : 가격수준이 비슷한 일단의 토지

   7) 나지 : 토지에 건물 기타의 정착물이 없고 사법상의 권리가 설정되어 있지 않은 토지

   8) 건부지 : 건축물 및 구축물이 서 있는 부지로 건축물에 의하여 사용ㆍ수익이 제한

      ① 건부감가 : 건물 등이 존재함으로써 나지에 비해 평가액이 낮게 형성되는 것

      ② 건부증가(예외) : 건물 등이 존재함으로써 나지에 비해 평가액이 높게 형성되는 것

   9) 공지 : 건부지 면적을 제외한 잔존부분의 토지

   10) 공한지 : 주로 도시내의 토지 중 장기간 방치하고 있는 토지 (주로 토지투기 목적)

   11) 후보지 : 택지지역ㆍ농지지역ㆍ임지지역 상호간에 전환되는 용도지역의 토지

   12) 이행지 : 동일 용도적 지역내의 소분류 상호간에 이행되는 토지. 예) 공업지 → 주택지

   13) 법지 : 법으로만 소유할 뿐 활용실익이 없는 토지