부동산의 특성

1. 토지의 특성

   1) 자연적 특성 : 부동성, 부증성, 영속성, 개별성, 인접성

   2) 인문적 특성 : 용도의 다양성, 합병ㆍ분할의 가능성, 위치의 가변성, 지역성

 

2. 토지의 자연적 특성

   1) 부동성 : 지리적 위치의 고정

      (1) 부동산과 동산을 구별짓는 근거, 공시방법의 차이 발생

      (2) 부동산 활동을 임장활동, 정보활동으로 만든다.

      (3) 부동산 활동이 국지화 되고 세분화되는 부분시장으로 존재한다. (감정평가 시 지역분석의 필요성)

      (4) 추상적 시장, 불완전 경쟁시장으로 만든다.

      (5) 가격결정에 있어 적합성의 원칙과 외부성의 원칙의 근거가 된다.

      (6) 외부효과가 발생하며 제도적 규율의 대상으로 삼기가 쉽다.

      (7) 토지의 이용방식 및 입지선정에 그 중요성을 부여한다.

   2) 부증성 : 비생산성, 면적의 유한성, 수량의 고정성

      (1) 생산비의 법칙이 적용되지 않는다.

      (2) 희소성의 원인이 되며 토지의 집약적 이용을 가져온다.

      (3) 수요자 경쟁으로 부동산 시장을 일반 경제이론과 다르게 한다.

      (4) 사회성ㆍ공공성이 요청되고 토지공개념의 원인이 된다.

      (5) 물리적 공급곡선은 수직선이 되며, 가격에 대해 완전 비탄력적이다.

      (6) 균형가격의 형성이 곤란하므로 인위적인 균형가격의 지적이 필요하다.

      (7) 매립이나 개간을 통한 택지의 공급은 부증성의 예외가 아니다.

      (8) 물리적 공급은 불가하나 용도적 공급은 가능하다.

   3) 영속성 : 불변성, 비소모성

      (1) 부동산활동에 있어 장기적 배려가 요구된다.

      (2) 소유이익과 이용이익을 분리하여 임대차시장이 발달하는 근거가 된다.

      (3) 소모를 전제로 하는 이론은 적용되지 않는다.

      (4) 가치보존력이 우수하여 투자재로서의 선호성을 높여준다.

      (5) 부동산 가치원칙 중 예측의 원칙 등의 근거가 된다.

   4) 개별성 : 비대체성, 비동질성

      (1) 토지의 가격이나 수익을 개별화ㆍ구체화 시킨다.

      (2) 부동산의 비교를 어렵게 한다.

      (3) 부동산 시장의 비공개, 비표준화, 비조직화 및 독점화를 가져온다.

      (4) 감정평가 활동 시 개별분석이 요구된다.

      (5) 일물일가의 법칙 적용을 배제시킨다.

   5) 인접성

      (1) 협동적 이용을 필연화 한다.

      (2) 경계문제를 야기시킨다.

      (3) 가격 형성에 있어 지역분성을 필연화 시킨다.

      (4) 개발이익의 사회환수논리의 근거가 된다.

      (5) 용도측면에서의 대체가능성을 존재하게 한다.

 

3. 토지의 인문적 특성

   1) 용도의 다양성

      (1) 최유효이용원칙 성립의 근거가 된다.

      (2) 적지론의 근거가 된다.

      (3) 이행과 전환을 가능하게 한다.

      (4) 창족적 이용의 가능성을 가진다.

      (5) 부동산의 용도나 가치는 부변의 부동산과 서로 영향을 주고 받는 상호의존적인 관계에 있다.

      (6) 부동산의 상대적 희소성을 크게 한다.

   2) 합병ㆍ분할의 가능성 : 분합성

      (1) 용도의 다양성을 지원하는 기능을 가지게 한다.

   3) 위치의 가변성 : 토지를 둘러싸고 있는 인문적 환경이나 제도 등이 변하면 위치로서의 가치가 변하게 된다.

   4) 지역성 : 부동산은 그 지역 및 다른 부동산과 상호관계에 있고 이를 통해 사회적ㆍ경제적ㆍ행정적 위치가 결정된다.