재산세 - 과세표준

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1. 일반적인 과세표준

  1) 신고가액에 의하는 경우

    (1) 취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 한다.

    (2) 연부로 취득하는 경우에는 연부금액으로 한다.

    (3) 취득 당시의 가액은 취득자가 신고한 가액으로 한다.

  2) 시가표준액에 의하는 경우

    (1) 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 시가표준액보다 적을 때에는 취득 당시의 시가표준액으로 한다.

    (2) 시가표준액이 조사결과 또는 세무서장 등으로부터 통보받는 자료에 의하여 확인된 금액보다 적은 경우에는 그 확인된 금액을 과세표준으로 한다.

  3) 사실상 취득가액 또는 연부금액

    (1) 적용대상

      ① 국가ㆍ지방자치단체 또는 지방자치단체조합으로부터의 취득

      ② 외국으로부터의 수입에 의한 취득

      ③ 공매 방법에 의한 취득

      ④ 민사소송 및 행정소송에 의하여 확정된 판결문에 의한 취득 (다만, 화해ㆍ포기ㆍ인낙ㆍ자백간주에 의한 판결은 제외)

      ⑤ 법인이 작성한 원장ㆍ보조장ㆍ출납전표ㆍ결산서 등에 의하여 취득가격이 증명되는 취득

      ⑥ 부동산 거래신고 등에 관한 법률에 의한 신고서를 제출하여 취득가격 검증이 이루어진 취득

    (2) 과세범위

      ① 취득가격의 범위 : 취득시기를 기준으로 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 간접비용의 합계액

      ② 취득가격에 포함되는 경우

        ㉠ 건설자금에 충당한 차입금의 이자 또는 이와 유사한 금융비용

        ㉡ 농지보전부담금, 대체산림자원조성비 등 관계 법령에 따라 의무적으로 부담하는 비용

        ㉢ 취득에 필요한 용역을 제공받은 대가로 지급하는 용역비ㆍ수수료

        ㉣ 취득대금 외에 당사자의 약정에 따른 취득자 조건 부담액과 채무인수액

        ㉤ 부동산을 취득하는 경우 주택법에 따라 매입한 국민주택채권을 해당 부동산의 취득이전에 양도함으로써 발생하는 매각차손

        ㉥ 할부 또는 연부계약에 따른 이자상당액 및 연체료. 다만, 법인이 아닌 자가 취득하는 경우는 취득가격에서 제외한다.

        ㉦ 공인중개사에게 지급한 중개보수. 다만 법인이 아닌 자가 취득하는 경우는 제외한다.

      ③ 취득가격에 포함하지 않는 경우

        ㉠ 취득하는 물건의 판매를 위한 광고선전비 등의 판매비용과 그와 관련한 부대비용

        ㉡ 법률에 따라 전기ㆍ가스ㆍ열 등을 이용하는 자가 분담하는 비용

        ㉢ 취득물건과는 별개의 권리에 관한 보상 성격으로 지급되는 비용

        ㉣ 부가가치세

2. 특수한 경우의 과세표준

  1) 건축, 개수와 차량ㆍ기계장비ㆍ선박의 종류변경

    (1) 건축물을 건축(신축과 재축은 제외)하거나 개수한 경우와 선박, 차량 및 기계장비의 종류를 변경한 경우에는 그로 인하여 증가한 가액

    (2) 시가표준액이 법률에 따른 조사결과 또는 세무서장 등으로부터 통보받는 자료에 의하여 확인된 금액보다 적은 경우에는 그 확인된 금액

  2) 토지의 지목변경

    (1) 개인인 경우

      ① 토지의 지목을 사실상 변경한 경우에는 그로 인하여 증가한 가액을 과세표준으로 한다.

      ② 이때 증가한 가액은 토지의 지목이 사실상 변경된 때를 기준으로 한다.

    (2) 법인인 경우 : 판결문 또는 법인장부로 토지의 지목변경에 든 비용이 입증된 경우에는 그 비용으로 한다.

  3) 법인이 아닌 자가 건축하거나 대수선하여 취득하는 경우

    (1) 취득가격 중 100분의 90을 넘는 가격이 법인장부에 따라 입증되는 경우 취득가격은 다음의 금액을 합한 금액

      ① 법인의 객관적 증거서류에 의하여 작성한 원장ㆍ보조장ㆍ출납전표ㆍ결산서로 법인장부로 증명된 금액

      ② 법인장부로 증명되지 아니한 금액 중 세금계산서로 증명된 금액

  4) 과점주주가 취득한 경우

    (1) 신고한 경우 : 과세표준 = 해당 법인의 취득세 과세대상자산의 총액 × (과점주주가 취득한 주식, 출자의 수 / 그 법인의 주식, 출자의 총수)

    (2) 신고하지 않은 경우 : 해당 법인의 결산서 및 그 밖의 장부 등에 따른 취득세 과세대상 자산총액을 기초로 산출한 금액

  5) 토지, 건축물 일괄취득

    (1) 한꺼번에 취득한 가격을 부동산 등의 시가표준액 비율로 나눈 금액을 각각의 취득가격으로 한다.

      ① 토지가액 = 총취득가액 × [토지가액 / (건물가액 + 토지가액)]

      ② 건물가액 = 총취득가액 × [건물가액 / (건물가액 + 토지가액)]

    (2) 시가표준액이 없는 경우 - 시장ㆍ군수가 결정한 비율로 나눈 금액을 각각의 취득가격으로 한다.

3. 시가표준액의 산정 방법

  1) 토지

    (1) 법률에 따라 공시된 취득일 현재의 개별공시지가

    (2) 취득일 현재 해당 연도에 적용할 개별공시지가가 결정ㆍ공시되지 아니한 때에는 직전 연도에 적용되던 개별공시지가로 한다.

    (3) 개별공시지가가 공시되지 아니한 경우에는 국토교통부장관이 제공한 토지가격비준표를 사용하여 산정한 가액

  2) 주택

    (1) 취득일 현재의 개별주택가격 또는 공동주택가격

    (2) 취득일 현재 해당 연도에 적용할 개별주택가격 또는 공동주택가격이 결정ㆍ공시되지 아니한 때에는 직전 연도에 적용되던 가격

  3) 건축물 : 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 건물 신축가격 기준액에 각종 지수를 적용하여 시가표준액을 계산한다.