제30회 기출문제 [중개사법]

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31. 부동산 거래신고 등에 관한 법령상 부동산거래계약 신고 내용의 정정신청사항이 아닌 것은?

• (1)거래당사자의 전화번호
• (2)개업공인중개사의 성명ㆍ주소
• (3)거래대상 부동산의 면적
• (4)거래 지분 비율
• (5)거래대상 건축물의 종류

- 거래신고 내용의 정정 사항

 1) 매수인 또는 매도인의 인적사항

 2) 거래대상 부동산 등이 소재하는 토지의 지목ㆍ면적, 건축물 면적 및 대지권 비율

 3) 거래대상 건축물의 종류

 4) 계약대상 부동산등의 면적

 5) 개업공인중개사의 사무소 소재지

32. 법원은 X부동산에 대하여 담보권 실행을 위한 경매절차를 개시하는 결정을 내렸고, 최저매각가격을 1억원으로 정하였다. 기일입찰로 진행되는 이 경매에서 매수신청을 하고자 하는 중개의뢰인 甲에게 개업공인중개사가 설명한 내용으로 옳은 것은?

• (1)1억 5천만원의 최고가매수신고인이 있는 경우, 법원에서 보증금액을 달리 정하지 않았다면 甲이 차순위매수신고를 하기 위해서는 신고액이 1억 4천만원을 넘어야 한다.
• (2)甲이 다른 사람과 동일한 금액으로 최고가매수신고를 하여 다시 입찰하려는 경우, 전의 입찰가격에 못미치는 가격으로 입찰하여 매수할 수 있다.
• (3)甲이 차순위매수신고인인 경우 매각기일이 종결되면 즉시 매수신청의 보증을 돌려줄 것을 신청할 수 있다.
• (4)甲이 1억 2천만원에 매수신청을 하려는 경우, 법원에서 달리 정함이 없으면 1천 2백만원을 보증금액으로 제공하여야 한다.
• (5)최고가매수신고를 한 사람이 2명인 때에는 법원은 그 2명 뿐만 아니라 모든 사람에게 다시 입찰하게 하여야 한다.

- 최저매각가격이 1억원일 경우, 입찰금액과 관계 없이 달리 정함이 없으면 1천만원을 보증금액으로 제공하여야 한다. (100분의 10)

- 최고가매수신고를 한 사람을 대상으로 하여 다시 입찰하게 하여야 한다. 이 경우 전의 입찰가격에 못미치는 가격으로 입찰할 수 없다.

- 최고가매수인이 잔금을 모두 내거나, 매각불허가 결정이 나기 전까지 보증금을 반환받지 못한다.

33. 개업공인중개사가 선순위 저당권이 설정되어 있는 서울시 소재 상가건물(상가건물 임대차보호법이 적용됨)에 대해 임대차기간 2018. 10.1 부터 1년, 보증금 5천만원, 월차임 100만원으로 임대차를 중개하면서 임대인 甲과 임차인 乙에게 설명한 내용으로 옳은 것은?

• (1)乙이 임대차의 등기 및 사업자등록을 마치지 못한 상태에서 2019.1.5일 甲이 상가건물을 병에게 매도한 경우, 丙의 상가건물 인도청구에 대하여 을은 대항할 수 없다.
• (2)甲이 2019. 4.1 부터 2019. 8.31 사이에 乙에게 갱신거절 또는 조건 변경의 통지를 하지 않은 경우, 2019. 10. 1 임대차계약이 해지된 것으로 본다.
• (3)상가건물의 대한 경매개시 결정등기 전에 乙이 건물의 인도와 부가가치세법에 따른 사업자등록을 신청한 때에는, 보증금 5천만원을 선순위 저당권자보다 우선변제 받을 수 있다.
• (4)乙의 연체차임이 200만원에 이르는 경우 甲은 계약을 해지할 수 있다.
• (5)차임 또는 보증금의 감액이 있은 후 1년 이내에는 다시 감액을 하지 못한다.

- 3개월 이상 차임이 연체되면 계약을 해지할 수 있다. 즉 300만원에 이르는 경우

- 차임 또는 보증금의 감액 기간에 있어서는 제한이 없다.

- 갱신거절 또는 조건 변경의 통지를 하지 않은 경우, 전과 동일한 조건으로 자동갱신된 것으로 본다.

- 선순위저당권보다 우선변제 권한이 없다.

34. 개업공인중개사가 묘소가 설치되어 있는 임야를 중개하면서 중개의뢰인에게 설명한 내용으로 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)

• (1)분묘기지권이 시효취득된 경우 특별한 사정이 없는 한 시효취득자는 지료를 지급할 필요가 없다.
• (2)암장되어 있어 객관적으로 인식할 수 있는 외형을 갖추고 있지 않은 묘소에는 분묘기지권이 인정되지 않는다.
• (3)아직 사망하지 않은 사람을 위한 장래의 묘소인 경우 분묘기지권이 인정되지 않는다.
• (4)분묘기지권의 효력이 미치는 지역의 범위 내라고 할지라도 기존의 분묘 외에 새로운 분묘를 신설할 권능은 포함되지 않는다.
• (5)분묘가 1995년에 설치되었다 하더라도 장사 등에 관한 법률이 2001년에 시행되었기 때문에 분묘기지권을 시효취득할 수 없다.

- 법률이 2001년에 시행되었더라도 기존의 분묘는 분묘기지권을 시효취득할 수 있다.

35. 甲은 乙과 乙 소유의 X부동산의 매매계약을 체결하고, 친구 丙과의 명의로 소유권이전등기를 하였다. 이와 관련하여 개업공인중개사가 甲과 丙에게 설명한 내용으로 옳은 것을 모두 고른 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)

ㄱ. 甲과 丙간의 약정이 조세포탈, 강제집행의 면탈 또는 법령상 제한의 회피를 목적으로 하지 않은 경우 명의신탁약정 및 그 등기는 유효하다.  ㄴ. 丙이 X부동산을 제3자에게 처분한 경우 丙은 甲과의 관계에서 횡령죄가 성립하지 않는다.  ㄷ. 甲과 乙 사이의 매매계약은 유효하므로 甲은 乙을 상대로 소유권이전등기를 청구할 수 있다.  ㄹ. 丙이 소유권을 취득하고 甲은 丙에게 대금 상당의 부당이득반환청구권을 행사할 수 있다.

• (1)ㄱ, ㄹ
• (2)ㄴ, ㄷ, ㄹ
• (3)ㄱ, ㄷ
• (4)ㄱ, ㄴ, ㄹ
• (5)ㄴ, ㄷ

ㄱ. 명의신탁약정 및 그 등기는 무효이다.

ㄹ. 명의신탁약정 및 그 등기는 무효이므로 丙은 소유권을 취득할 수 없다.