국토의 계획 및 이용에 관한 법률 - 용도지역

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1. 용도지역

  1) 의의 : 토지의 이용 및 건축물의 용도ㆍ건폐율ㆍ용적률ㆍ높이 등을 제한함으로써 토지를 경제적ㆍ효율적으로 이용하고 공공복리의 증진을 도모하기 위하여 서로 중복되지 아니하게 도시ㆍ군관리계획으로 결정하는 지역

  2) 용도지역의 종류

    (1) 도시지역 : 인구와 산업이 밀집되어 있거나, 밀집이 예상되어 체계적인 개발ㆍ정비ㆍ관리ㆍ보전 등이 필요한 지역

      ① 주거지역 : 거주의 안녕과 건전한 생활환경의 보호를 위하여 필요한 지역

      ② 상업지역 : 상업이나 그 밖의 업무의 편익을 증진하기 위하여 필요한 지역

      ③ 공업지역 : 공업의 편익을 증진하기 위하여 필요한 지역

      ④ 녹지지역 : 도시의 무질서한 확산을 방지하기 위하여 녹지의 보전이 필요한 지역

    (2) 관리지역 : 도시지역, 농림지역 또는 자연환경보전지역에 준하여 관리가 필요한 지역

      ① 보전관리지역 : 자연환경 보호 등을 위하여 보전이 필요하나 자연환경보전지역으로 지정하여 관리하기가 곤란한 지역

      ② 생산관리지역 : 농업ㆍ임업ㆍ어업생산 등을 위하여 관리가 필요하나, 농림지역으로 지정하여 관리하기가 곤란한 지역

      ③ 계획관리지역 : 도시지역으로의 편입이 예상되는 지역이나, 제한적인 이용ㆍ개발을 하려는 지역으로서 계획적ㆍ체계적인 관리가 필요한 지역

    (3) 농림지역 : 도시지역에 속하지 아니하는 농업진흥지역 또는 보전산지 등으로서 농림업을 진흥시키고 산림을 보전하기 위하여 필요한 지역

    (4) 자연환경보전지역 : 자연환경ㆍ수자원ㆍ해안ㆍ생태계ㆍ상수원 및 문화재의 보전과 수산자원의 보호ㆍ육성 등을 위하여 필요한 지역

2. 용도지역의 세분

  - 국토교통부장관, 시ㆍ도지시 또는 대도시 시장은 대통령령으로 정하는 바에 따라 용도지역을 도시ㆍ군관리계획 결정으로 다시 세분하여 지정하거나 변경할 수 있다.

  1) 도시지역의 세분

    (1) 주거지역

      ① 제1종 전용주거지역 : 단독주택 중심의 양호한 주거환경을 보호하기 위하여 필요한 지역

      ② 제2종 전용주거지역 : 공동주택 중심의 양호한 주거환경을 보호하기 위하여 필요한 지역

      ③ 제1종 일반주거지역 : 저층(4층 이하)주택을 중심으로 편리한 주거환경을 조성하기 위하여 필요한 지역

      ④ 제2종 일반주거지역 : 중층(조례가 정함)주택을 중심으로 편리한 주거환경을 조성하기 위하여 필요한 지역

      ⑤ 제3종 일반주거지역 : 중고층(층수제한 X) 주택을 중심으로 편리한 주거환경을 조성하기 위하여 필요한 지역

      ⑥ 준주거지역 : 주거기능을 위주로 이를 지원하는 일부 상업기능 및 업무기능을 보완하기 위하여 필요한 지역

    (2) 상업지역

      ① 중심상업지역 : 도심ㆍ부도심의 상업기능 및 업무기능의 확충을 위하여 필요한 지역

      ② 일반상업지역 : 일반적인 상업기능 및 업무기능을 담당하게 하기 위하여 필요한 지역

      ③ 유통상업지역 : 도시 내 및 지역 간 유통기능의 증진을 위하여 필요한 지역

      ④ 근린상업지역 : 근린지역에서의 일용품 및 서비스의 공급을 위하여 필요한 지역

    (3) 공업지역

      ① 전용공업지역 : 주로 중화학공업, 공해성 공업 등을 수용하기 위하여 필요한 지역

      ② 일반공업지역 : 환경을 저해하지 아니하는 공업의 배치를 위하여 필요한 지역

      ③ 준공업지역 : 경공업 그 밖의 공업을 수용하되, 주거기능ㆍ상업기능 및 업무기능의 보완이 필요한 지역

    (4) 녹지지역

      ① 보전녹지지역 : 도시의 자연환경ㆍ경관ㆍ산림 및 녹지공간을 보전할 필요가 있는 지역

      ② 생산녹지지역 : 주로 농업적 생산을 위하여 개발을 유보할 필요가 있는 지역

      ③ 자연녹지지역 : 도시의 녹지공간의 확보, 도시확산의 방지 등을 위하여 보전할 필요가 있는 지역으로서 불가피한 경우에 한하여 제한적인 개발이 허용되는 지역

3. 용도지역의 지정절차

  1) 원칙 : 국토교통부장관, 시ㆍ도지사, 대도시 시장은 용도지역의 지정 또는 변경을 도시ㆍ군관리계획으로 결정한다.

  2) 특례

    (1) 공유수면매립지에 관한 용도지역의 지정

      ① 매립 목적이 이웃 용도지역과 동일한 경우 : 매립의 준공인가일부터 이와 이웃하고 있는 용도지역으로 지정된 것으로 본다. 이 경우 시장 또는 군수는 그 사실을 지체없이 고시하여야 한다.

      ② 매립 목적이 이웃 용도지역과 다른 경우 및 둘 이상의 용도지역에 걸쳐 있거나 이웃하고 있는 경우 : 도시ㆍ군관리계획 결정으로 지정하여야 한다.

      ③ 통보 : 관계 행정기관의 장은 공유수면매립의 준공검사를 하면 지체없이 관계 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장 또는 군수에게 통보하여야 한다.

    (2) 다른 법률에 의하여 지정된 지역의 용도지역 지정 등의 의제

      ① 도시지역으로 결정ㆍ고시의제 : 다음의 구역 등으로 지정ㆍ고시된 지역은 도시지역으로 결정ㆍ고시된 것으로 본다.

        ㉠ 항만법에 따른 항만구역으로서 도시지역에 연접한 공유수면

        ㉡ 어촌ㆍ어항범에 따른 어항구역으로서 도시지역에 연접한 공유수면

        ㉢ 산업입지 및 개발에 관한 법률에 따른 국가산업단지, 일반산업단지 및 도시첨단산업단지(농공단지는 제외한다)

        ㉣ 택지개발촉진법에 따른 택지개발지구

        ㉤ 전원개발촉진법에 따른 전원개발사업구역 및 예정구역(수력발전소 또는 송ㆍ변전설비만을 설치하기 위한 전원개발사업구역 및 예정구역은 제외)

      ② 관리지역 안에서의 결정ㆍ고시의제

        ㉠ 관리지역에서 농지법에 따른 농업진흥지역으로 지정ㆍ고시된 지역은 농림지역으로

        ㉡ 관리지역의 산림 중 산지관리법에 따라 보전산지로 지정ㆍ고시된 지역은 농림지역 또는 자연환경보전지역으로 결정ㆍ고시된 것으로 본다.

  3) 지형도면에의 표시 및 통보

    - 관계 행정기관의 장은 고시된 지형도면 또는 지형도에 그 지정사실을 표시하여 그 지역을 관할하는 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장 또는 군수에게 통보하여야 한다.

  4) 용도지역 등의 환원

    (1) 구역ㆍ단지ㆍ지구ㆍ지역 등이 해제되는 경우(개발상업의 완료로 해제되는 경우 제외) 어떤 용도지역에 해당되는지를 따로 정하고 있지 아니한 경우 지정하기 이전의 용도지역으로 환원된 것으로 본다.

    (2) 이 경우 지정권자는 용도지역이 환원된 사실을 고시하고, 관할 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장 또는 군수에게 통보하여야 한다.

  5) 기득권보호(용도지역 환원 시)

   - 용도지역이 환원되는 당시 이미 사업 또는 공사에 착수한 자는 그 용도지역의 환원에 관계 없이 그 사업이나 공사를 계속할 수 있다.