무효와 취소 - 무효

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1. 무효 : 법률행위가 성립한 처음부터 법률행위에 따른 법률효과가 생기지 않음

 

2. 무효의 원인

   1) 표의자에게 의사능력이 없는 경우

   2) 강행법규에 위반되거나 사회질서에 반하는 경우

   3) 현저하게 공정을 잃은 경우(불공정한 법률행위)

   4) 진의아닌의사표시로서 상대방이 알았거나 알 수 있었을 경우

   5) 통정허위표시인 경우

   6) 불법조건이 붙은 경우

 

3. 무효의 종류

   1) 절대적 무효와 상대적 무효

     (1) 절대적 무효 : 원칙적으로 누구에게나 무효이다.

     (2) 상대적 무효 : 선의의 제3자 보호 (허위표시, 진의아닌의사표시)

   2) 유동적 무효 : 일단 무효이나 후에 추인 등에 의해 유효로 될 수 있는 상태

     (1) 토지거래허가구역에서 허가를 받지 않은 토지거래행위

     (2) 무권대리행위

     (3) 무권리자의 처분행위 등

※ 토지거래허가구역에서의 허가를 받지 않은 토지거래계약 

1. 당사자끼리 채권적, 물권적 효력은 발생치 않는다.

   1) 이행청구권이 인정되지 않는다.

   2) 채무불이행을 원인으로 하는 해제권은 인정되지 않는다.

2. 허가신청절차에 협력할 의무가 있다.

   1) 협력의무를 소송으로 청구할 수 있다.

   2) 중도금 등 대금지급이 없이도 협력을 청구할 수 있다.

   3) 협력의무 위반 시 손해배상을 청구할 수 있다.

   4) 협력의무 위반을 이유로 계약을 해제할 수는 없다.

3. 해약금(약정해제)에 의한 해제는 가능하다.

4. 부당이득반환(계약금 등 반환)은 확정적 무효가 된 후에만 가능한다.

   1) 확정적 무효 사유

      (1) 처음부터 허가를 배제하거나 잠탈할 목적으로 거래한 경우

      (2) 불허가처분을 받은 경우

      (3) 쌍방의 합의하에 허가신청을 하지 않기로 한 경우

      (4) 정지조건부 계약에서 조건이 불성취 또는 불능으로 된 경우

5. 토지거래허가구역내에서 중간생략등기는 무효이다. (허가를 받았더라도 무효)

6. 토지거래허가전이라도 무효 주장(비진의표시, 통정허위표시 등) 또는 취소권(착오, 사기, 강박 등)의 행사를 통해 확정적 무효로 할 수 있다.

8. 토지와 건물을 일괄매매하였더라도 토지거래허가전에 건물 만을 등기할 수 없다.

9. 토지거래허가 전 토지허가거래구역의 지정이 해제되었다면 확정적 유효가 된다.

4. 무효행위의 추인

제139조[무효행위의 추인]

무효인 법률행위는 추인하여도 그 효력이 생기지 아니한다. 그러나 당사자가 그 무효임을 알고 추인한 때에는 새로운 법률행위로 본다.

   1) 절대적 무효는 취소할 수 없다.

   2) 상대적 무효(비진의표시, 통정허위표시)에만 그 적용이 있다.

   3) 원칙적으로 소급효가 없다. (약정에 의해서는 가능)

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