부동산개발의 위험과 타당성 분석

혼자서 공부하는 자격증 문제은행 :: 퀴즈뱅크(http://qbankon.com)

1. 부동산개발의 위험

   1) 법률적 위험

      (1) 지역지구제나 토지이용규제와 같은 법적 제한

      (2) 위험부담을 최소화하기 위하여 이미 이용계획이 확정된 토지를 구입

   2) 시장 위험 : 시방의 불확실성이 개발업자에게 지우는 위험

      (1) 시장성 연구

         ① 개발된 부동산이 시장에서 매매되거나 임대될 수 있는 능력을 조사하는 것

         ② 일반적인 시장의 연구도 포함(시장연구 : 특정부동산에 대한 시장의 수요와 공급상황 분석)

         ③ 흡수율 분석 : 공급된 부동산이 일년동안 시장에서 얼마 만큼의 비율로 흡수되었는가를 분석

1. 흡수분석

   1) 흡수율이나 흡수시간 등을 분석하여 부동산의 수요와 공급을 구체적으로 조사하는 것

   2) 개발업자는 흡수율이나 흡수시간을 통하여 시장수요의 강도를 측정할 수 있다.

2. 흡수율

   1) 시장에 공급된 부동산이 단위시간동안 시장에서 흡수된 비율

   2) 단순히 과거의 추세를 파악하는 데 있는 것이 아니라, 이를 기초로 하여 대상개발사업에 대한 미래의 흡수율을 파악 

  3) 비용 위험

     (1) 개발기간이 길면 길수록 위험은 더 커진다.

2. 부동산개발의 타당성 분석

   1) 의의 : 부동산투자사업이 지니는 경제적ㆍ물리적ㆍ법적측면이 모두 포함되나 결국은 경제적타당석분석의 문제로 귀착된다.

      (1) 경제적 측면의 분석 : 투자자의 요구수익률을 만족시킬 수 있는 지의 여부

      (2) 법률적 측면의 분석 : 대상투자사업과 관련된 여러 가지 법적환경을 분석

      (3) 기술적 측면의 분석 : 토지의 자연적인 성격이나 기술적인 측면이 대상투자사업에 적합한 것인가.

   2) 시장분석 : 특정개발사업의 시장에서의 채택가능성 분석

      (1) 지역분석 : 개발사업이 시장에 영향을 미칠 수 있는 공간적 범위를 분석하는 것

      (2) 근린분석 : 개발대상이 되는 부지를 중심으로 인접지역의 동태적 변화를 분석하는 것

      (3) 부지분석 : 대상부지 자체를 분석하는 것

      (4) 수요분석 : 개발사업에 대한 유효수효를 추계하기 위하여 시장을 평가하는 것

      (5) 공급분석 : 기존의 공급과 장래 기대되는 공급을 조사하는 것

   3) 경제성 분석 : 개발사업에 대한 수익성을 평가하는 것

3. 부동산분석의 유형과 계층체계

   1) 부동산분석의 유형체계

      (1) 지역경제분석 ＜ 시장분석 ＜ 시장성분석 ＜ 타당석분석 ＜ 투자분석

   2) 지역경제분석 : 대상시장지역의 인구, 고용, 소득 등 모든 부동산의 수용와 시장에 미치는 요인을 분석

   3) 시장분석

      (1) 특정 유형의 부동산에 대한 수요와 공급을 분석하여 전반적인 가격수준과 동태적 경로를 분석

      (2) 분석시장의 단위는 상권이다.

   4) 시장성분석

      (1) 시장흡수율과 분양실적을 극대화하는 토지의 최유효이용에 대한 연구

      (2) 현재나 미래의 시장상황에서 매매되거나 임대될 수 있는 능력을 조사

   5) 타당성분석

      (1) 대상개발사업을 전제로 하여 투자자의 자금을 끌어들일 수 있는 충분한 수익성을 제공하는 지 여부

      (2) 세후현금수지를 기준으로 판단하여야 한다.

   6) 투자분석 : 최고최선의 이용을 확인하는 과정

혼자서 공부하는 자격증 문제은행 :: 퀴즈뱅크(http://qbankon.com)