부동산 개발의 유형

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1. 부동산 공영개발

   1) 공영개발의 필요성

      (1) 시장실패의 수정

      (2) 효율성과 형평성의 추구

      (3) 공정성의 추구

   2) 공영개발의 장점

      (1) 계획적인 토지이용을 통한 토지의 효율성 제고

      (2) 택지의 대량공급

      (3) 개발이익의 사회적 환수가 가능하다.

      (4) 공공사업으로 재투자가 가능하다.

      (5) 토지투기를 방지할 수 있으며 지가안정을 기할 수 있다.

   3) 공영개발의 단점

      (1) 재산권의 상대적 손실감으로 토지소유자의 민원 발생의 우려가 있다.

      (2) 사업시행자의 자금부담이 가중된다.

      (3) 방대한 보상비로 통화량의 팽창과 주변지역의 지가상승의 우려가 있다.

2. 민간개발방식

   1) 자체개발사업 : 토지소유자가 사업주체가 되어 자금조달과 시공의 전 과정을 담당

      (1) 장점 : 개발이익이 모두 토지소유자에게 귀속되고 사업진행의 속도가 빠르다.

      (2) 단점 : 위험성이 매우 높고 자금조달의 부담이 있으며 위기관리능력이 요구된다.

   2) 지주공동사업 : 토지소유자는 토지를 제공하고 개발업자는 자금과 시공을 담당

      (1) 장점 : 위험을 토지소유자와 개발업자 간에 분산하는 데에 있다.

      (2) 유형

         ① 공사비 대물변제형 : 공사비를 준공된 건축물의 일부로 변제

         ② 분양금 공사비지급형 : 공사비의 지급을 분양수입금으로 지급

         ③ 투자자 모집형 : 투자자로부터 사업자금을 마련하고, 투자수익 또는 지분을 보장

         ④ 사업위탁형 : 토지소유자가 개발업자에게 사업시행을 의뢰, 자금의 조달은 토지소유자

   3) 토지신탁개발방식 : 신탁회사에 형식상의 소유권 이전

      (1) 신탁회사가 개발ㆍ관리ㆍ처분

      (2) 신탁기간이 종료되면 토지소유자에게 토지와 건물을 반환

   4) 컨소시엄구성방식

      (1) 법인 간에 컨소시엄을 구성하여 사업 수행

      (2) 사업의 안정성이 확보될 수 있다.

      (3) 사업시행에 시간이 오래 걸리고, 책임의 회피 현상이 있을 수 있다.

3. 민간개발사업의 투자방식

   1) BTO : 사회기반시설의 준공과 동시에 소유권은 국가에 귀속되고 사업시행자는 일정기간의 운영권을 인정

   2) BOT : 사업시행자가 건설 후 일정기간 운영 후 기간이 종료되면 국가에 무상으로 양도

   3) BTL : 민간이 개발한 시설의 소유권을 준공과 동시에 공공에 귀속, 운영권은 민간, 공공은 임차하여 사용

   4) BOO : 시설의 준공과 함께 사업시행자가 소유권과 운영권을 갖는다.

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