부동산 개발 및 관리 (부동산 이용)

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1. 토지이용활동과 최유효이용

   1) 최유효이용

      (1) 합리적 이용

      (2) 합법적 이용

      (3) 물리적 채택 가능성

      (4) 경험적 증거 : 최고의 수익을 올릴 수 있다는 것이 경험적인 자료에 의해서 지지될 수 있는 이용

   2) 최유효이용의 필요성

      (1) 부증성으로 인해 야기되는 토지와 인간과의 관계악화 방지

      (2) 토지의 사회성ㆍ공공성의 최대 발휘

      (3) 공공복지 증대를 위한 능률적인 토지정책의 강구

      (4) 부동산 경영주체의 이윤의 극대화ㆍ적정화 등

2. 토지이용의 구분

   1) 토지이용의 집약도 = 노동이나 자본의 크기 / 토지(단위면적)

      (1) 집약한계 : 한계비용이 한계수입과 일치하는 데까지 추가로 투입되는 경우의 집약도

         ① 이윤극대화를 가져오는 토지이용의 집약도

         ② 토지이용집약도의 상한선을 의미

      (2) 조방한계

         ① 최적의 조건하에서 생산비를 감당할 수 있는 수익밖에 얻을 수 없는 집약도

         ② 토지이용집약도의 하한선을 의미

   2) 입지잉여

      (1) 토지이용의 집약도가 같더라도 입지조건이 양호한 경우에 생기는 특별한 이익

      (2) 한계입지 : 입지잉여가 "0"이 되는 위치

   3) 지가와 토지이용의 집약도

      (1) 지가수준이 높은 경우 토지이용이 집약화, 낮은 경우 조방화 된다.

      (2) 지가가 높은 토지는 집약적으로 이용할 수 있는 입지주체만이 입지할 수 있다.

3. 지가구배현상

   1) 도심지의 가장 지가가 높은 곳을 중심으로 거리가 멀어짐에 따라 지가수준이 낮아지게 되는 현상

4. 도시스프롤현상

   1) 도시지역에서 토지이용이 무질서ㆍ무계획적으로 진행되어 불규칙하게 평면적으로 확산되는 현상

   2) 주거지역 외 상업지ㆍ공업지에서도 발생

   3) 도심지보다 외곽지에서 더욱 발달한다.

   4) 토지의 최유효이용에서 괴리됨으로써 일어하는 현상으로 지가수준은 표준적 이하이다.

   5) 비지적 개발 또는 개구리뜀뛰기식 개발로 중간 중간 공지를 두면서 외곽으로 확산되어간다.

   6) 간선도로를 따라 확산이 전개되는 현상이 나타나기도 한다.

5. 직ㆍ주 분리와 직ㆍ주 접근

   1) 직ㆍ주 분리

      (1) 직장과 주거지가 다른 것을 말한다.

      (2) 원인

         ① 도심의 환경 악화

         ② 도심의 지가고 현상

         ③ 도심의 재개발(주택의 철거)

         ④ 공적 규제

         ⑤ 교통의 발달

      (3) 결과

         ① 도심의 공동화(도넛화) 현상이 나타난다.

         ② 외곽은 베드타운화 된다.

   2) 직ㆍ주 접근

      (1) 직장과 주거지를 가급적 가까운 곳에 두려는 현상

      (2) 원인

         ① 도심의 환경개선

         ② 건축기술의 발달

         ③ 출ㆍ퇴근시 교통체증

         ④ 도심의 지가 안정

      (3) 결과

         ① 도심쪽의 주거용 건물을 고층화하는 결과를 가져온다.

         ② 도시회춘화 현상이 발생한다.

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