부동산 관리활동 및 건물의 생애주기

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1. 부동산 관리활동

   1) 임대차 활동

      (1) 임차자 선정 : 주거용→유대성, 매장용→가능매상고, 사무실용→적합성

      (2) 임대차 유형

          ① 조임대차 : 주거용부동산에 많이 적용(임차인→조임대료, 임대인→부동산운영비용)

          ② 순임대차 : 임대인→순임대료, 영업경비는 사전협상에 따라 지불

             ㉠ 1차순임대차 : 순수한임대료+편익시설비용+부동산세금+기타특별부과금

             ㉡ 2차순임대차 : 1차순임대차+보험료

             ㉢ 3차순임대차 : 2차순임대차+유지수선비(공업용부동산에 일반적으로 사용)         

          ③ 비율임대차 : 임차인 총수입의 일정비율을 임대료로 지급(매장용 부동산에 일반적으로 적용)

   2) 임대료의 수집

   3) 부동산의 유지활동

      (1) 일상적 유지활동 : 청소, 소독 등 정기적인 유지활동

      (2) 예방적 유지활동 : 문제 발생전 교환, 수리하는 사전적 유지활동

      (3) 대응적 유지활동 : 문제 발생 후 이에 대처하는 사후적 유지활동

   4) 보험

      (1) 손해보험 : 화재, 임대료손실보험 등

      (2) 채무보험

   5) 장부처리, 보고서작성, 예산관리

2. 건물의 생애주기와 건물관리

   1) 건물의 내용연수 : 건물의 수명

      (1) 물리적 내용연수 : 물리적으로 존속가능한 기간

      (2) 기능적 내용연수 : 기능적으로 유효한 기간

      (3) 경제적 내용연수 : 경제적 수명이 다하기까지의 버팀연수

      (4) 행정적 내용연수 : 법, 제도나 행정적 조건에 의한 수명

   2) 건물의 생애주기

      (1) 전(前)개발단계 : 건물이 건축될 용지의 상태

          ① 건축계획 및 건축 후의 관리계획

          ② 도시계획상의 규제 및 공적인 규제

          ③ 시장조사

      (2) 신축단계(건물의 완성단계)

          ① 일반적으로 건물의 물리적 유용성이 가장 높게 나타난다.

      (3) 안정단계

          ① 건물이 존속하는 기간 중 가장 장기간에 이른다.

          ② 관리상태가 양호하면 안정단계가 상당히 연장된다.

          ③ 기술적관리를 통해 건물의 기능적 하자를 최소화 할 수 있다.

          ④ 자본적 지출을 행하는 것이 유익한 단계이다.

      (4) 노후단계

          ① 건물의 물리적, 기능적 상태가 급격히 악화되는 단계이다.

          ② 새로운 개량비의 지출을 억제하는 대신 건물자체를 교체할 계획을 수립한다.

      (5) 완전폐물단계

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