부동산 저당대출

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1. 저당대출의 위험과 이자율 결정

   1) 저당대출의 위험

      (1) 채무불이행 위험

         ① 위험의 강도는 차입자의 신용도나 대출의 내용에 따라 다르다.

         ② 금융기관은 위험이 클수록 대출금리를 인상하는 방법으로 위험을 회피하려고 한다.

      (2) 조기상환 위험

         ① 만기이전에 원금과 이자를 조기 상환(이자 수익의 감소)

         ② 금리하락기에 발생하는 경우가 많다.

      (3) 금리 위험 : 금리의 변동

      (4) 유동성 위험 : 자산을 현금으로 바꾸기 어려운 위험

      (5) 법적 위험 : 조세제도의 변화, 임대료 규제, 금리수준에 대한 규제 등

   2) 저당대출의 이자율 결정

      (1) 대출이자율 = 시장의 실질이자율 + 위험에 대한 대가 + 예상 인플레이션율

2. 이자율 변동방법에 따른 저당대출의 분류

   1) 고정금리저당대출

      (1) 대출기간 동안 고정된 이자율 적용

      (2) 금리의 상승으로 인한 위험부담은 대출자에게 모두 전가 된다.

      (3) 시장이자율이 저당이자율보다 높다면 차입자에게 이익, 금리에 따른 손해는 대출자 부담

      (4) 시장이자율이 저당이자율보다 낮다면 대출자에게 이익, 조기상환의 가능성

   2) 변동금리저당대출

      (1) 일정기간마다 대출이자율과 원리금을 지표금리의 변동에 따라 조절

          ① 대출금리 = 기준금리(CD금리 : 3개월) + 가산금리

          ② 대출금리 = 기준금리(COFIX : 6개월 또는 1년) + 가산금리

      (2) 가산금리는 대출시점에 결정되며 차입자에 따라 다르다.

      (3) 실질적으로 금리위험을 차입자가 부담한다.

      (4) 단기대출에 많이 적용된다.

      (5) 이자율 조정주기가 길수록 대출자는 더 많은 금리위험을 부담한다.

      (6) 이자율 조정주기가 짧을수록 차입자는 더 많은 금리위험을 부담한다.

      (7) 일반적으로 초기 이자율은 고정이자율보다 낮다.

3. 할부상환저당대출에 따른 저당상환방법

   1) 원리금균등분할상환대출(CPM)

      (1) 전체 대출기간에 걸쳐 월부금이 동일

      (2) 월불입액(고정) = 원금(체증) + 이자(체감)

      (3) 원금균등분할상환보다 초기소득이 낮은 차입자에게 유리하다.

      (4) 원리금지불액 = 대출금액 × 저당상수

      (5) 이자지급액 = 미상환대출잔액 × 이자율

      (6) 원금상환액 = 원리금지불액 - 이자지급액

   2) 원금균등분할상환대출

      (1) 원금은 매달 균등하게 상환하고, 이자는 감소한 원금 기준으로 상환

      (2) 원리금은 매월 감소하게 된다.

      (3) 대출 초기에는 원리금분할상환보다 납입하는 원리금이 많다.

      (4) 원금상환액 = 대출금 ÷ 대출기간

      (5) 이자지급액 = 매기간말의 대출잔액 × 이자율

      (6) 원금균등상환방법은 원리금균등상환방법보다 채무불이행 위험이 낮다.

   3) 점증상환식 저당대출(체증분할상환)

      (1) 대출 후 일정 기간 동안 원리금이 점차 증가하는 방식

      (2) 장래 소득의 증가가 예상된느 사람들에게 유리하다.

      (3) 대출초기에는 원리금균등식보다 원리금이 적다

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