저당의 유동화 제도

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1. 저당의 유동화의 의의

   1) 저당권 자체를 하나의 상품으로 유통되게 하는 것

   2) 부동산저당권을 다시 유통시켜 신용창조의 수단으로 활용

2. 저당의 유동화의 효과

   1) 간접적으로 자금이 부동산 부문에 흘러 들어오게 한다.

   2) 단기자금을 장기자금으로 대체하게 된다.

   3) 부동산(주택) 부문에 대하여 자금배분을 촉진케 한다.

   4) 금융기관의 유동성 위험을 감소시킨다.

3. 저당시장의 구조

   1) 1차 저당시장

      (1) 저당대부의 수요자와 저당대부를 제공하는 금융기관으로 이루어지는 시장

      (2) 예 : 아파트 담보대출

   2) 2차 저당시장

      (1) 저당대출기관(예 : 은행)과 다른 투자자들 사이에 기존의 저당을 사고 파는 시장

      (2) 우리나라에서는 한국주택금융공사가 2차 대출기관의 역할을 하고 있다.

   3) 저당의 유동화의 전제조건

      (1) 필요한 자금이 계속 저당시장으로 원활하게 공급되어야 한다.

      (2) 1차 저당시장의 수익률이 2차 저당시장의 수익률보다 높아야 한다.

      (3) 2차 저당시장의 수익률이 투자자들의 요구수익률을 만족시킬 수 있어야 한다.

   4) 저당의 유동화의 기능

      (1) 한정된 재원으로 보다 더 많은 수요자와 공급자에게 자금을 공급할 수 있다.

      (2) 자본시장 침체 시 자금흐름이 왜곡되는 것을 방지할 수 있다.

      (3) 투자자에게 자산포트폴리오를 선택할 수 있는 대안을 제공해 준다.

      (4) 부동산금융의 활성화에 기여한다.

4. 주택저당증권(MBS)

   1) 개념 : 저당을 담보로 해서 발행하는 새로운 형태의 증권

   2) 주택저당증권의 종류

      (1) 이체증권(MPTS)

          ① 원리금수취권, 주택저당채권집합물의 소유권이 모두 투자자에게 이전된다.

          ② 투자자는 조기상환위험과 금리위험을 모두 부담한다.

          ③ 지분형 주택저당증권(MBS)이다.

          ④ 일반적으로 이체증권의 수명은 원래의 저당만기보다는 훨씬 짧다.

      (2) 주택저당채권 담보부 채권(MBB)

          ① 원리금수취권, 주택저당채권집합물의 소유권은 발행기관에게 있다.

          ② 조기상환위험, 금리위험, 채무불이행위험 모두 발행기관이 부담한다.

          ③ 저당대출자와 투자자간에 현금흐름이 바로 연결되지 않는다.(통상 6개월 단위로 지급)

          ④ 채권형 주택저당증권(MBS)이다.

          ⑤ 모저당의 만기와는 다른 별도의 채권만기를 가지고 있다.

      (3) 저당대출자동이체채권(MPTB)

          ① MPTS와 MBB의 혼합형 성격의 주택저당증권(MBS)이다.

          ② 원리금수취권은 투자자가, 주택저당채권집합물의 소유권은 발행기관이 갖는다.

          ③ 투자자가 조기상환위험을 부담한다.

          ④ MPTS 보다 수익률은 작으나 MBB 보다 수익률은 높다.

      (4) 다계층저당채권(CMO)

          ① 저당채권의 총발행액을 몇 개의 그룹으로 배분하여 서로 다른 이자율과 원금 지급순서를 적용

          ② 이때 나누어진 그룹을 트렌치라 하며, 이체증권과 저당채권의 두 가지 성질을 다 가지고 있다.

          ③ 트렌치의 규모와 수를 조정함으로써 장기투자자들이 원하는 콜방어를 실현시키고 있다.

          ④ 원리금수취권은 투자자가 보유하고 주택저당채권집합물의 소유권은 발행기관이 갖는다.

          ⑤ 조기상환위험은 투자자가 부담한다.

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