1. 전세권의 성립
1) 합의(계약) + 전세금 + 등기는 필요적 요소이다.
(1) 등기 시 전세금과 범위는 필수사항
(2) 미등기전세는 임대차로 본다.
2. 전세금
1) 전세급불지급특약은 무효이다.
2) 전세금은 금전에 한한다. → 채권의 갈음도 가능
3)전세금 증감청구권
(1) 편면적 강행규정이다.
(2) 형성권이다.(반드시 응해줘야 한다.)
(3) 증액제한 규정이 있다.
① 1년에 1회 이상 금지
② 5%이상 증액 금지
4) 전세금은 담보물권적 성격을 갖는다.
(1) 경매를 신청할 수 있다.
(2) 우선변제권이 인정된다.
(3) 일부에만 전세권이 설정되었더라도 우선변제권은 경락대금의 전부에 미친다.
(4) 부종성, 수반성, 물상대위성, 불가분성을 모두 갖는다.
3. 전세권의 존속과 갱신
1) 존속기간
(1) 건물 : 최단기 → 1년, 최장기 → 10년
(2) 토지 : 최단기 → 제한없음, 최장기 → 10년
(3) 존속기간을 약정하지 않은 때에는 언제든지 소멸을 통고할 수 있고, 6월이 경과하면 소멸한다.
2) 법정갱신(묵시의갱신) : 강행규정
(1) 건물에 한하여 인정된다.
(2) 전세권설정자가 만료전 6월부터 1월사이에 통지를 하지 아니한 경우 동일한 조건으로 갱신된 것으로 본다.
(3) 단, 계약기간은 정함이 없는 것으로 본다.
(4) 등기를 요하지 않으며 등기 없이도 제3자에게 주장할 수 있다.
4. 전세권의 효력
1) 건물 전세의 효력은 토지의 종된 권리에도 미친다.
예) 지상권자가 건물을 지어 전세권을 설정해 주었다면 전세권자는 당연히 토지를 사용할 수 있다.
2) 비용상환청구권
(1) 필요비를 지출한 경우 전세권자는 청구하지 못한다.(수선, 유지관리의 의무)
(2) 전세권 소멸 시 가액의 증가가 현존한 경우에 한하여 유익비의 상환을 청구할 수 있다.
3) 전세권의 처분
(1) 물권이므로 처분은 원칙적으로 자유이다.
(2) 단, 특약으로 금지할 수 있다.
5. 전전세
1) 의의 : 전세권자가 전세목적물의 일부 또는 전부를 다시 전세권을 설정하는 것.
2) 요건
(1) 등기하여야 한다.(원전세권자와 전전세권자)
(2) 전전세금의 지급이 있어야 하며, 원전세의 전세금을 초과할 수 없다.
(3) 전전세권의 존속기간은 원전세권의 존속기간을 초과할 수 없다.
3) 효과
(1) 원전세권이 소멸하면 전전세권도 소멸한다.
(2) 전세권자의 모든 권리를 갖지만, 원전세권설정자에 대하여는 권리ㆍ의무를 가지지 못한다.
(3) 전전세권자도 경매를 신청할 수 있다. 단 원전세권도 경매청구권의 요건을 갖추었을 때 인정된다.
(4) 전세권자는 전전세 또는 임대하지 않았으면 면할 수 있는 손해에 대하여 그 책임을 부담한다.
6. 전세권의 소멸과 소멸효과
1) 전세권의 소멸
(1) 목적부동산의 멸실 : 전부 또는 일부가 멸실하면 멸실된 부분에 대하여 소멸한다.
(2) 전세권의 포기 : 원칙적으로 자유롭게 포기
① 전세권이 제3자의 권리의 목적으로 되어 있는 경우에는 제3자의 동의가 있어야 한다.
2) 전세권의 소멸의 효과
(1) 목적부도산의 인도 및 말소등기의 교부와 전세금의 반환은 동시이행관계이다.
(2) 경매신청권 및 우선변제권이 있다.
① 일부에 대한 전세권으로 목적물의 분할이 불가능하다면 전체에 대해 경매를 신청할 수 없다.
② 일부에 대한 전세권도 목적물 전체로부터 우선변제권을 갖는다.
(3) 전세권설정자, 전세권자 각각 부속물매수청구권을 갖는다.
① 전세권자는 전세권설정자로부터 매수하였거나, 동의를 얻어 부속시킨 때에 부속물매수청구권을 행사할 수 있다.
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