저당권 (일괄경매신청권, 공동저당 등)

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1. 일괄경매신청권

   1) 토지에 저당권 설정 후에 건물이 축조된 경우여야 한다.

   2) 토지소유자와 건물소유자가 동일이어야 한다.

   3) 저당권자는 토지만 단독으로 또는 토지와 건물을 함께 경매를 신청할 수 있다.

   4) 토지와 건물을 함께 경매를 청구한 경무 동일인에게 매각되어야 한다.

   5) 저당권자는 건물의 경락대금에 대해서는 우선변제권이 인정되지 않는다.

2. 공동저당

   1) 의의 : 동일한 채권을 담보로 수개의 부동산 위에 저당권을 설정

   2) 성질

      (1) 공동담보물의 갯수만큼 각각 저당권이 존재하는 것이다.

      (2) 신청일자가 동일하지 않아도 된다.

      (3) 설정자가 동일인이 아니어도 관계 없다.

      (4) 공동담보물의 대상이 동일하지 않아도 관계 없다.

      (5) 순위가 동일하지 않아도 관계 없다.

      (6) 피담보채권액은 동일하여야 한다.

   3) 공동저당권 실행(경매신청)

      (1) 일괄경매 : 동시배당

         ① 각 경락대금에 비례하여 안분배당한다.

         ② 후순위 권리자가 존재치 않더라도 반드시 지켜야 한다.

      (2) 순차경매 : 이시배당

         ① 후순위권리자는 다른 공동담보물에 대하여 대위하여 신청할 수 있다.

3. 근저당

   1) 의의 : 계속적인 거래관계에서 발생하는 불특정 채권액을 일정한 한도내에서 담보

   2) 필요적 등기기재사항

      (1) 채권최고액

      (2) 채무자 표시

      (3) 근저당인 취지

   3) 채권최고액

      (1) 우선변제의 한도액을 의미, 책임의 한도를 의미하는 것은 아니다.

      (2) 이자포함 : 채권최고액 한도내에서는 지연이자 1년분에 한하지 않는다.

      (3) 경매실행비용은 포함되어 있지 않다.

      (4) 결산기가 도래하여 채권최고액이 확정되어야 경매를 신청할 수 있다.

         ① 채권최고액은 확정 후 증감변동 할 수 없다.

         ② 경매 신청 취소 후 재경매하더라도 채권최고액은 변동할 수 없다.

      (5) 근저당권자가 경매 신청 시에는 그 신청시에 채권최고액이 확정된다.

      (6) 후순위 저당권자가 경매 신청 시에는 경락대금 완납한 때에 채권최고액이 확정된다.

4. 저당권의 침해에 대한 구제

   1) 물권적청구권으로 언제든지 행사 가능 → 반환청구권은 인정되지 않는다.

   2) 손해배상청구권

      (1) 침해의 결과로 완전한 변제를 못받게 되었을 때

      (2) 피담보채권액의 범위 내에서만 가능하다.

   3) 담보물보충청구권

      (1) 저당권설정자의 책임있는 사유로 저당물의 가액이 현저히 감소된 경우

      (2) 원상회복 또는 담보의 제공을 청구

      (3) 손해배상 또는 즉시변제와 함께 청구할 수 없다.

   4) 즉시변제청구권(기한이익의 상실)

      (1) 저당권의 침해가 채무자에 의하여 이루어진 경우

      (2) 즉시변제청구 및 경매청구가 가능하다.

      (3) 손해배상청구도 함께 가능하다.

   5) 침해자가 제3자인 경우 담보물보충 및 즉시변제는 청구할 수 없다.

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