제30회 기출문제 [부동산학개론]

26. 상가 경제상황별 예측된 확률이 다음과 같을 때, 상가의 기대수익률이 8%라고 한다. 정상적 경제상황의 경우 ( )에 들어갈 예상수익률은?(단, 주어진 조건에 한함)

- 정상적인 경우 예상수익률을 X%라고 하면,

0.2 × 4% + 0.4 × X% + 0.4 × 10% = 8% 에서,

0.4 × X% = -2% 이다.

따라서 X=8 이다.

27. 포트폴리오이론에 관한 설명으로 틀린 것은?

(1)분산투자효과는 포트폴리오를 구성하는 투자자산 종목의 수를 늘릴수록 체계적 위험이 감소되어 포트폴리오 전체의 위험이 감소되는 것이다.
(2)효율적 프런티어(효율적 전선)의 우상향에 대한 의미는 투자자가 높은 수익률을 얻기 위해 많은 위험을 감수하는 것이다.
(3)효율적 프런티어(효율적 전선)란 평균-분산 지배원리에 의해 모든 위험수준에서 최대의 기대수익률을 얻을 수 있는 포트폴리오의 집합을 말한다.
(4)포트폴리오이론은 투자 시 여러 종목에 분산투자함으로써 위험을 분산시켜 안정된 수익을 얻을려는 자산투자이론이다.
(5)포트폴리오전략에서 구성자산 간에 수익률이 반대 방향으로 움직일 경우 위험감소의 효과가 크다.

- 분산투자를 하더라도 체계적 위험을 줄일 수 없다.

28. 부동산투자의 할인현금흐름기법(DCF)과 관련된 설명으로 틀린 것은?

- 내부수익률(IRR)은 투자로부터 발생하는 현재와 미래현금흐름의 순현재가치를 1로 만드는 할인율이 아니라 0으로 만드는 할인율이다.

29. 비율분석법을 이용하여 산출한 것으로 틀린 것은?(단, 주어진 조건에 한하며, 연간 기준임)

○ 주택담보대출액 : 1억원

○ 주택담보대출의 연간 원리금 상환액 : 500만원

○ 부동산가치 : 2억원

○ 차입자의 연소득 : 1,250만원

○ 가능총소득 : 2,000만원

○ 공실손실상당액 및 대손충당금 : 가능총소득의 25%

○ 영업경비 : 가능총소독의 50%

- 담보인정비율(LTV) = 대부액 / 부동산가치 = 1억 / 2억 = 0.5

- 부채감당률(DCR) = 순영업소득 / 부채서비스액 = (2,000×0.25)/500 = -0

- 총부채상환비율(DTI) = 연간 원리금상환액 / 연소득 = 500/1,250 = 0.4

- 채무불이행률(DR) = (영업경비+부채서비스액) / 유효총소득 = (1,000+500) = -0

유효총소득은 가능총소득의 75%이므로 1,500만원 , 영업경비는 가능총소득의 50%이므로 1,000만원이다.

- 영업경비비율(OER, 유효총소득 기준)= 영업경비 / 유효총소득 = 1,000/1,500 ≒ 0.67

30. 자산유동화에 관한 법령상 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF)의 유동화에 관한 설명으로 옳은것은?

- 프로젝트 파이낸싱의 유동화는 자산유동화에 관한 법령에 의해서만 가능한 것은 아니다. 기업어음 형태로도 유동화가 가능하다.

- 유동화전문회사는 유한회사이다.

- 금융위원회에 등혹한 유동화계획의 기재내용대로 증건을 발행하는 것은 자산담보부 기업어음(ABCP)이 아니라 유동화증권(ABS)이다.

- 양도인은 유동화자산에 대한 반환청구권을 가지지 아니하고, 양수인읜 유동화자산에 대한 대가의 반환청구권을 가지지 않는다.

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