제30회 기출문제 [부동산학개론]

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36. 감정평가 3방식 및 시산가액 조정에 관한 설명으로 틀린 것은?

• (1)감정평가에 관한 규칙에서는 시산가액 조정에 대하여 규정하고 있다.
• (2)시산가액은 감정평가 3방식에 의하여 도출된 각각의 가액이다.
• (3)시산가액 조정은 각 시산가액을 산술평균하는 방법만 인정된다.
• (4)감정평가 3방식은 수익성, 비용성, 시장성에 기초하고 있다.
• (5)시산가액 조정은 각 시산가액을 상호 관련시켜 재검토함으로써 시산가액 상호간의 격차를 합리적으로 조정하는 작업이다.

- 시산가액 조정은 각 시산가액을 산술평균하는 것이 아니라 주된 방식의 가액을 다른 방식으로 합리성을 검토하되, 조정을 하는 경우 각 방식에 가중치를 달리 적용하여 가중평균을 하게 된다.

37. 다음 자료를 활용하여 직접환원법으로 평가한 대상 부동산의 수익가액은? (단, 주어진 조건에 한하며, 연간 기준임)

○ 가능총소득 : 8,000만원  ○ 공실손실상당액 및 대손충당금 : 가능총소득의 10%  ○ 수선유지비 : 400만원  ○ 화재보험료 : 100만원  ○ 재산세 : 200만원  ○ 영업소득세 : 300만원  ○ 부채서비스액 : 500만원  ○ 환원율 : 10%

• (1)6억 5천만원
• (2)6억원
• (3)6억 8천만원
• (4)6억 7천만원
• (5)5억 7천만원

- 공실률 10%이므로 가능총소득에 0.9를 곱하여 유효총소득을 계산하고, 영업경비에는 수선유지비, 화재보험료, 재산세를 포함시켜 순영업소득을 계산한다.

 1) 순영업소득 = 유효총소득 - 영업경비 = 8,000 × 0.9 - (400+100+200) = 6,500만원

 2) 수익가액 = 6,500만원 / 0.1 = 6억 5,000만원

38. 부동산 가격공시에 관한 법률에 규정된 내용으로 틀린 것은?

• (1)시장.군수 또는 구청장은 공시기준일 이후에 분할.합병 등이 발생한 토지에 대하여는 대통령령으로 정하는 날을 기준으로 하여 개별공시지가를 결정.공시하여야 한다.
• (2)표준지공시지가에 이의가 있는 자는 그 공시일부터 30일 이내에 서면으로 국토교통부장관에게 이의를 신청할수 있다.
• (3)표준지공시지가는 국가.지방자치단체 등이 그 업무와 관련하여 지가를 산정하거나 감정평가업자가 개별적으로 토지를 감정평가하는 경우에 기준이 된다.
• (4)표준지로 선정된 토지에 대하여 개별공시지가를 결정.공시하여야 한다.
• (5)개별공시지가에 이의가 있는 자는 그 결정.공시일부터 30일 이내에 서면으로 시장.군수 또는 구청장에게 이의를 신청할 수 있다.

- 표준지로 선정된 토지의 표준지공시지가는 그 토지의 개별공시지가로 본다. 즉 따로 개별공시지가를 산정할 필요가 없다.

39. 다음 자료를 활용하여 공시지가기준법으로 평가한 대상 토지의 가액(원/m2)은?(단,주어진 조건에 한함)

○ 소재지 등 : A군 B구 C동 100, 일반상업지역, 상업용

○ 기준시점 : 2019년 10월 26일

○ 표준지공시지가 (A군 B구 C동, 2019년 01월 01일 기준)

기초	소재지	용도지역	이용상황	공시지가(원/㎡)
1	C동 90	일반공업지역	상업용	1,000,000
2	C동 110	일반상업지역	상업용	2,000,000

○ 지가변동률(A시 B구, 2019.01.01 ~ 2019.10.26)

  - 공업지역 : 4% 상승

  - 상업지역 : 5% 상승

○ 지역요인 : 표준지와 대상토지는 인근지역에 위치하여 지역요인은 동일함

○ 개별요인 : 대상토지는 표준지 1기호 1, 2에 비해 각각 가로조건에서 10% 우세하고 다른 조건은 동일함(상승식으로 계산할 것)

○ 그 밖의 요인으로 보정할 사항 없음

• (1)1,144,000
• (2)2,310,000
• (3)2,288,000
• (4)2,100,000
• (5)1,155,000

- 표준지는 대상부동산과 동일한 일반상업지역 200만원으로 한다. 따라서 공시지가 기준가액은 다음과 같다.

200 × -05 × 1 × -1 = 231만원

상업지역 지가상승률이 5%이므로 시점수정치는 -05이다.

표준지는 인근지역에 존재하므로 지역요인비교치는 1이다.

대상토지가 개별요인이 10% 우세이므로 개별요인 비교치는 -1이다.

40. 감정평가 과정상 지역분석과 개별분석에 관한 설명으로 틀린 것은?

• (1)대상부동산의 최유효이용을 판정하기 위해 개별분석이 필요하다.
• (2)동일수급권이란 대상부동산과 대체.경쟁 관계사 성립하고 가치 형성에 서로 영향을 미치는 관계에 있는 다른 부동산이 존재하는 권역을 말하며, 인근지역과 유사지역을 포함한다.
• (3)지역분석은 대상부동산에 대한 미시적.국지적 분석인데 비하여, 개별분석은 대상지역에 대한 거시적.광역적 분석이다.
• (4)해당 지역 내 부동산의 표준적 이용과 가격수준 파악을 위해 지역분석이 필요하다.
• (5)인근지역이란 대상부동산 속한 지역으로서 부동산의 이용이 동질적이고 가치형성요인 중 지역요인을 공유하는 지역을 말한다.

- 지역분석은 대상부동산에 대한 거시적ㆍ광역적 분석인데 비하여, 개별분석은 대상지역에 대한 미시적ㆍ국지적 분석이다.