제30회 기출문제 [부동산학개론]

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31. 부동산투자회사법상 위탁관리 부동산투자회사(REITs)에 관한 설명으로 틀린 것은?

• (1)주주 1인당 주식소유의 한도가 제한된다.
• (2)자산의 투자.운용을 자산관리회사에 위탁하여야 한다.
• (3)주요 주주의 대리인은 미공개 자산운용정보를 이용하여 부동산을 매매하거나 타인에게 이용하게 할 수 없다.
• (4)주주를 보호하기 위해서 직원이 준수해야 할 내부통제기준을 제정하여야 한다.
• (5)설립 자본금은 3억원 이상으로 한다.

- 위탁관리 부동산투자회사는 상금 임직원이 없는 명목회사이므로 직원이 준수해야 할 내부통제기준은 필요없다.

32. 임대인 A와 임차인 B는 임대차계약을 체결하고 한다. 향후 3년간 순영업소득의 현재가치 합계는?(단, 주어진 조건에 한하며, 모든 현금유출입은 매 기간말에 발생함)

○ 연간 임대료는 1년차 5,000만원에서 매년 200만원씩 증가  ○ 연간 영업경비는 1년차 2,000만원에서 매년 100만원씩 증가  ○ 1년 후 일시불의 현가계수 0.95  ○ 2년 후 일시불의 현가계수 0.90  ○ 3년 후 일시불의 현가계수 0.85

• (1)8,100만원
• (2)8,620만원
• (3)8,360만원
• (4)9,300만원
• (5)9,000만원

- (5,000 - 3,000) × 0.95 + (5,200 -3,100) × 0.9 + (5,400-3,200) × 0.85 = 8,360

33. 부동산 금융 및 투자에 관한 설명으로 틀린 것은? (단, 다른 조건은 동일함)

• (1)분양형 개발사업의 핵심 상환재원은 준공 이후 발생하는 임대료.관리비 등의 현금흐름이다.
• (2)프로젝트는 자본시장 내 다른 투자수단들과 경쟁하므로 동일 위험수준의 투자수익률에 수렴하는 경향이 있다.
• (3)자본환원율이 상승하면 부동산자산의 가격이 하락 압력을 받으므로 신규개발사업이 추진이 어려워진다.
• (4)자본환원율은 자본의 기회비용과 프로젝트의 투자위험을 반영한다.
• (5)프로젝트의 채무불이행위험이 높아질수록 대출기관이 요구하는 금리가 높아진다.

- 준공 이후 발생하는 임대료, 관리비 등의 현금흐름으로 상환하는 것은 임대형이다. 분양형 개발사업의 핵심 상환재원은 분양 수입금이다.

34. A회사는 분양면적 500m2의 매장을 손익분기점 매출액 이하이면 기본임대료만 부담하고, 손익분기점 매출액을 초과하는 매출액에 대하여 일정 임대료율을 적용한 추가임대료를 가산하는 비율임대차(percentage lease)방식으로 임차하고자 한다. 향우 1년 동안 A회사가 지급할 것으로 예상되는 연임대료는?(단, 주어진 조건에 한하며, 연간 기준임)

○ 예상매출액 : 분양면적 ㎡ 당 20만원  ○ 기본임대료 : 분양면적 ㎡ 당 6만원  ○ 손익분기점 매출액 : 5,000만원  ○ 손익분기점 매출액 초과 매출액에 대한 임대료율 : 10%

• (1)3,200만원
• (2)3,600만원
• (3)3,500만원
• (4)3,300만원
• (5)3,400만원

- 예상매출액 = 500㎡ × 20만원 = 10,000만원

- 기본임대료 = 500㎡ × 6만원 = 3,000만원

- 추가임대료 = 5,000만원 × 0.1 = 500만원

따라서 합계 3,500만원이다.

35. 감정평가에 관한 규칙에 규정된 내용으로 틀린 것은?

• (1)하나의 대상물건이라도 가치를 달리 하는 부분은 이를 구분하여 감정평가할 수 있다.
• (2)둘 이상의 대상물건이 일체로 거래되거나 대상물건 상호간에 용도상 불가분의 관계가 있는 경우에는 일괄하여 감정평가할 수 있다.
• (3)감정평가업자는 법령에 다른 규정이 있는 경우에는 대상물건의 감정평가액을 시장가치 외의 가치를 기분으로 결정할 수 있다.
• (4)기준시점은 대상물건의 가격조사를 개시한 날짜로 한다. 다만, 기준시점을 미리 정하였을 때에는 그 날짜에 가격조사가 가능한 경우에만 기준시점으로 할 수 있다.
• (5)감정평가업자는 법령에 다른 규정이 있는 경우에는 기준시점의 가치형성요인 등을 실제와 다르게 가정하거나 특수한 경우로 한정하는 조건(감정평가조건)을 붙여 감정평가할 수 있다.

- 기준시점은 대상물건의 가격조사를 완료한 날짜로 한다. 다만, 기준시점을 미리 정하였을 때에는 그 날짜에 가격조사가 가능한 경우에만 기준시점으로 할 수 있다.