중개업의 경영 - 개업공인중개사의 고용인

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1. 고용인

  1) 고용인의 종류

    (1) 공인중개사 자격을 보유한 소속공인중개사

    (2) 중개보조원

  2) 고용신고

    (1) 고용인이 업무를 개시하기 전까지 고용신고를 하여야 한다. (위반 시 업무정지 사유에 해당)

    (2) 고용신고는 국토교통부령의 별지서식에 따라야 하며, 전자문서에 의한 신고도 가능

    (3) 등록관청 -> 공인중개사 자격증을 발급한 시ㆍ도지사에게 그 소속공인중개사의 공인중개사 자격 확인을 요청하여야 한다.

    (4) 고용신고시에 공인중개사 자격증 사본을 제출할 필요는 없다.

    (5) 등록관청은 결격사유 해당 여부와 교육 수료 여부를 확인하여야 한다.

    (6) 외국인을 고용하는 경우에는 결격 사유 없음을 증명할 수 있는 서류를 첨부하여야 한다.

  3) 고용관계 종료신고

    (1) 고용관계 종료일로부터 10일 이내에 신고를 하여야 한다. (위반 시 업무정지 사유에 해당)

    (2) 고용관계 종료신고는 국토교통부령의 별지서식에 따라야 한다.

2. 고용인의 업무범위

  1) 소속공인중개사 : 중개업무를 수행하거나 개업공인중개사의 중개업무를 보조

    (1) 중개대상물에 대한 확인ㆍ설명을 하거나 거래계약서ㆍ확인설명서를 작성할 수 있다.

    (2) 개업공인중개사와 함께 서명 및 날인을 하여야 한다.

    (3) 부동산거래신고서의 제출도 개업공인중개사를 대행할 수 있다.

    (4) 중개업무를 단순하게 보조하는 역할도 할 수 있다.

  2) 중개보조원 : 현장안내 및 일반서무 등 중개업무와 관련된 단순한 업무 보조

3. 개업공인중개사의 고용상의 책임 - 사용자책임

  1) 개업공인중개사의 행위로 간주

    (1) 고용인의 행위는 그를 고용한 개업공인중개사의 행위로 본다.

    (2) 고용인의 업무상 행위에 대하여 책임을 진다.

  2) 민사상의 책임

    (1) 고용인이 업무상 행위를 함에 있어서 고의 또는 과실로 의뢰인에게 민사상 손해를 발생케 한 경우에는 당연히 배상책임을 진다.

    (2) 개업공인중개사는 구체적인 과실이 없다 하더라도 책임을 져야 한다. (무과실책임)

    (3) 중개의뢰인은 개업공인중개사와 고용인에게 공동으로 또는 선택적으로 손해배상을 청구할 수 있다.

    (4) 개업공인중개사는 고용인을 대상으로 구상권을 행사할 수 있다.

  3) 행정상의 책임

    (1) 고용인의 업무상 위법행위는 개업공인중개사의 위법행위로 본다.

    (2) 고용인이 등록취소나 업무정지처분사유를 위반하면 그 처분은 개업공인중개사가 받게 된다.

  4) 형사상의 책임

    (1) 양벌규정이 적용된다 -> 고용인을 벌하는 외에 개업공인중개사에 대하여도 해당 조에 규정된 벌금형을 과한다.

    (2) 면책규정 : 개업공인중개사가 그 위반행위를 방지하기 위하여 상당한 주의와 감독을 게을리하지 아니한 경우에는 그러하지 아니하다.

    (3) 민사상 손해배상책임에는 면책규정이 없다.

  2) 중개보조원 :