지난글/핵심-부동산학개론 (43) 썸네일형 리스트형 부동산투자분석기법 혼자서 공부하는 자격증 문제은행 :: 퀴즈뱅크(http://qbankon.com) 1. 화폐의 시간적가치 고려 여부 1) 시간적가치 고려 (1) 순현가법(NPV법) (2) 내부수익률법 (3) 수익성지수법 (4) 현가회수기간법 2) 시간적가치 고려 X (1) (단순)회수기간법 (2) 회계적수익률법 (3) 어림셈법 : 승수법, 수익률법 (4) 비율분석법 : 대부비율, 부채비율, 총부채상환비율2. 전통적 투자분석기법 1) 회수기간법 (1) 투자금액에 대한 회수에 걸리는 연수 (2) 할인하지 않은 금액을 기준으로(화폐의 시간적가치 고려x) (3) 현가회수기간 → 현금흐름을 할인하지 않는 문제를 보완하여 현가를 기준으로 함(화폐의 시간적가치 고려) 2) 회계적수익률법 (1) 회계장부에 기입된 수입과 지출을 근거로.. 현금수지분석 혼자서 공부하는 자격증 문제은행 :: 퀴즈뱅크(http://qbankon.com) 1. 영업수지 계산 단위당 예상 연간임대료 × 임대단위수 = 가능조소득 －공실 및 불량부채 + 기타 소득 = 유효조소득 －영업경비 = 순영업소득 －부채서비스액 = 세전현금수지 －영업소득세 = 세후현금수지 1) 가능조소득 : 최대한의 임대료 수입 2) 유효조소득 : 가능조소득 - 공실 및 불량부채 + 영업외소득 (1) 영업외소득 : 주차장 임대료, 자판기 수입 등 3) 순영업소득 : 유효조소득 - 영업경비 (1) 재산세는 영업경비에 포함된다. (2) 영업소득세, 자본이득세는 포함되지 않는다. (3) 순영업소득 + 대체충당금 - 이자 - 감가상각액 ⇒ 과세대상소득 4) 세전현금수지 : 순영업소득 - 부채서비스액(원리금 상환핵).. 포트폴리오 이론 혼자서 공부하는 자격증 문제은행 :: 퀴즈뱅크(http://qbankon.com) 1. 개념 : 여러 개의 자산에 분산투자함으로써 위험을 제거하는 자산관리의 방법 2. 체계적 위험과 비체계적 위험 1) 체계적 위험 (1) 경기변동 등 시장의 힘에 야기되는 위험 (2) 포트폴리오 구성을 통한 분산투자로도 제거가 불가능하다. 2) 비체계적 위험 (1) 개별적인 부동산의 특성으로부터 야기되는 위험 (2) 포트폴리오 구성을 통한 분산투자로 제거가 가능하다. 3. 포트폴리오의 위험과 수익 1) 포트폴리오 효과 및 포트폴리오 관리 (1) 자산의 수가 많으면 많을수록 비체계적 위험은 통계학적으로 제거된다. (2) 더 높은 수익을 얻고 위험은 줄어드는 효과를 포트폴리오 효과라 한다. (3) 체계적 위험은 제거되지 않는.. 부동산투자의 위험분석 혼자서 공부하는 자격증 문제은행 :: 퀴즈뱅크(http://qbankon.com) 1. 수익과 위험의 측정 1) 수익의 측정 (1) 기대수익률의 측정 : 각 상태가 발생할 확률과 실현되는 값을 곱한 결과를 모두 더해서 구한다. 가상적 투자에 대한 기대소득경제환경순영업소득확률불황9,000만원10%정상1억원 80% 호황1억 1,000만원10% (2) 순영업소득에 대한 기대치 - E(NOI) E(NOI) = (9,000만원×0.1)+(1억원×0.8)+(1억1,000만원×0.1) = 1억원 2) 위험의 측정 : 분산이나 표준편차로 측정 (1) 분산 = (9,000만원-1억원)²×0.1 + (1억원-1억원)²×0.8 + (1억1,000만원-1억원)²×0.1 (2) 표준편차의 제곱= 분산 (3) 위 식에 의하면 분.. 부동산 투자의 위험과 수익 혼자서 공부하는 자격증 문제은행 :: 퀴즈뱅크(http://qbankon.com) 1. 부동산투자 위험의 유형 1) 사업상 위험 : 사업 자체로부터 발생하는 위험 (1) 시장위험 : 피할 수 없는 체계적 위험 ① 경제 위축 등 시장상황의 변화 ② 부동산 수요나 공급의 변화 등 (2) 운영위험 : 관리, 근로자의 파업, 영업경비의 변동 등 경영 및 관리위험 (3) 위치위험 : 위치의 고정성으로 인해 발생할 수 있는 위험 2) 금융적 위험 : 부채가 많을수록 채무불이행 위험이 높아진다. 3) 법적 위험 : 지역지구제, 토지이용규제 등 정책적 변화 4) 인플레이션 위험 (1) 물가상승으로 인한 구매력의 하락 (2) 투자자의 요구수익률이 상승한다 5) 유동성 위험 : 환금성이 낮다 2. 수익률의 개념 및 종류 .. 화폐의 시간적 가치 혼자서 공부하는 자격증 문제은행 :: 퀴즈뱅크(http://qbankon.com) 1. 화폐의 시간적 가치 1) 현재의 1원과 내일의 1원이 어떻게 다른 가 하는 개념 2) 이자율 : 화폐의 시간적 가치를 반영하는 척도 3) 예를 들어 현재 1억원이 년 이자율 10%라면 1년 후의 가치는 1억1천만원 2. 미래가치와 현재가치 1) 일시불의 미래가치 : 현재의 일정금액을 미래의 일정시점의 화폐가치로 환산 (1) 일시불의 미래가치 = 현재가치×(1+이자율)ⁿ → 지수 ⁿ 은 기간 FV = PV(1+r)ⁿ ⇒ (1+r)ⁿ 은 일시불의 내가계수 (2) 현재 1억원을 10% 이자율로 3년간 적립시 3년 후 얼마인가? FV = 1억원(1+0.1)³ = 1억3천3백만원 2) 연금의 미래가치 : 매년 일정금액을 적립했.. 부동산 투자의 장ㆍ단점, 지렛대 효과 혼자서 공부하는 자격증 문제은행 :: 퀴즈뱅크(http://qbankon.com) 1. 부동산투자의 장점 1) 자본이득(매매차익)과 소득이득(임대수익)의 향유 2) 지렛대효과 : 부채를 이용하여 투자의 이익을 증대 3) 절세효과 4) 구매력 보호 : 인플레이션으로부터 구매력을 보호(인플레이션 헷징) 5) 소유의 긍지 등 2. 부동산투자의 단점 1) 낮은 환금성 2) 사업위험부담 3) 금융위험부담 4) 규제에 따른 위험 등 3. 투자자금조달 1) 투자자금 조달 (1) 자기자본 : 지분투자액 (2) 타인자본 : 저당투자액, 보증금 등 2) 투자자금의 구성 (1) 총투자액 = 자기자본 + 타인자본 (2) 자본비율 ① 지분비율(자기자본비율) = 자기자본 / 총투자액 ② 대부비율(타인자본비율) = 타인자본 / 총.. 부동산정책 - 여과과정, 분양가 규제, 조세정책 혼자서 공부하는 자격증 문제은행 :: 퀴즈뱅크(http://qbankon.com) 1. 여과과정 : 주택의 질적인 변화와 고소득층, 저소득층 가구의 이동관계를 설명 1) 개념 (1) 서로 다른 계층의 주거지역 침입과정 (2) 주택의 질과 가구의 소득이 변화함에 따라 발생하는 현상 (3) 공가의 연쇄를 전제로 한다. 2) 하향여과 : 상위계층이 사용하던 기존주택이 하위계층의 사용으로 전환되는 것 3) 상향여과 (1) 하위계층이 사용하던 저급주택이 수선 또는 재개발되어 상위계층의 사용으로 전환되는 것 (2) 소득의 증가 등의 이유로 저가주택에 대한 수요가 감소되었을 때 나타난다. 4) 불량주택(저가주택)의 문제 (1) 주택 그 자체의 문제가 아닌 소득의 문제이다. (2) 저가주택의 생산은 시장이 효율적으로 .. 이전 1 2 3 4 5 6 다음